האם אתם שוקלים את השווי האמיתי של דירה, או אולי מתכננים לקנות או למכור אחת? הבנת האופן שבו שמאי מקרקעין מעריכים נכסים חיונית לקבלת החלטות מושכלות. התעמקו בעולם המרתק של הערכת שווי נכסים תוך בחינת הגורמים השונים המשפיעים על מחירי הדירות.
שמאות מהי
ברכישת דירה יש שני סוגים עיקריים של שמאויות – שמאות מורחבת ושמאות מוקדמת. שמאות המורחבת נקראת כזאת מכיוון שמתרחשת לאחר חתימה על החוזה ומטרתה לבדוק את מצב הנכס הפיזי והמשפטי, לדוגמה את רישום הבעלות, למען שבנק יוכל לקבוע את הערך המקסימלי שהוא מוכן להלוות לקונה הנכס. הבנק מבקש את שמאי המקרקעין כדי לבדוק את הנתונים שלא נבדקו על-ידי הקונה.
לכן, שמאי המקרקעין מבצע בדיקת שוק ומשפטית מקיפה כדי לבדוק את ערך הנכס ואת מצבו הפיזי והמשפטי, ומפיק דוח רשמי על מצב הנכס. השיעור המקסימלי למימון הנכס על ידי הבנק הוא 75% מערך הנכס, ולכן, אם הערכת השמאי תהיה נמוכה ממחיר החוזה, הבנק יעדיף את הערכת השמאי על פני המחיר המתוקבל בחוזה.
שמאי המקרקעין בודק זאת באמצעות התייחסות למחיר של עסקאות דומות באזור לפי מטר, הקומה, מספר כיווני אוויר, תיקונים נדרשים, חניה, חריגות בנייה, מיסוי וסביבה.
אז מה קובע? הערכת המשכנתא או מחיר החוזה?
במקרי רכישת דירה, הסכום המקבל מהבנק עשוי להשתנות בהתאם לערך המשכנתא או למחיר המצוי בחוזה. הבנק מעוניין להפחית את הסיכונים, ולכן עדיף לו שהמחיר יהיה נמוך יותר. אם הערכת השמאי גבוהה יותר ממחיר החוזה, הבנק עשוי לבחור במחיר המצוי בחוזה. מצד שני, אם הערכת השמאי נמוכה יותר, הבנק עשוי לבחור בערך המשכנתא. במצב חריג, נוצרת תוכנית מחיר למשתכן, ובמקרים רציניים, הבנק עשוי לאפשר רק לשמאי אחד לקבוע מחיר נמוך מאוד מערך הדירה, מה שיעלה את ההון העצמי של הקונה. במקרה זה, ההנחה המצוייה בתוכנית עשויה להיות פגומה.
חשוב לדעת: מהם הגורמים המשפיעים על ערך הדירה?
שווי הדירה נקבע על ידי מספר גורמים. חשוב לדעת גורמים אלה כדי לקבל החלטה מושכלת בעת קנייה או מכירה של נכס. גודל הדירה, השירותים המוצעים בקרבת מקום כגון בתי ספר, פארקים ומרכזי בילוי, ומצב הדירה משחקים תפקיד מכריע בקביעת שווי הנכס. גורמים חשובים אחרים כוללים מיקום, מכירות דומות באזור, עיצוב ואדריכלות.
מה לגבי המיקום? עד כמה חשוב המיקום של הנכס?
מיקומו של נכס הוא קריטי בעת הערכת ערכו. הקרבה לשירותים מרכזיים, כגון מרכזי קניות, בתי ספר ותחבורה היא קריטית. נכס הממוקם באזור מבוקש מאוד, כגון מרכז העיר ההומה או ליד החוף מתומחר בדרך כלל גבוה יותר מפאת הערך שהוא נותן לקונה. בינתיים, נכסים הממוקמים ליד כבישים מהירים, תחנות רכבת ושדות תעופה עשויים להיות בעלי מחירים נמוכים יותר, אך הם עדיין בעלי ערך בשל השירותים שהם מציעים.
מצב הנכס והנכסים הסובבים אותו: כיצד הם משפיעים על השווי?
מצב הנכס ושאר הנכסים הסובבים אותו יכולים גם הם להשפיע על הערך. שמאים לוקחים בחשבון את גיל הבניין, נזקים ותיקונים נדרשים, ושדרוגים או שיפוצים שנעשו. הם גם מעריכים נכסים נוספים הניתנים על ידי מקום האירוח, כגון אבטחה 24 שעות ביממה, חדר כושר, בריכה וחניה. אם יש שירותים נוספים, ערך הנכס יכול לעלות.
כיצד שמאי מעריך דירה? – שאלות נפוצות
- האם שיפוצים אחרונים יכולים להשפיע על ערך הדירה?
כן, שיפוצים אחרונים יכולים להשפיע באופן משמעותי על ערך הדירה. שמאים ישקלו כל שדרוג או שיפור בנכס, כגון מטבח מודרני, חדרי אמבטיה מעודכנים או ריצוף איכותי, מה שיכול להוביל להערכת שווי גבוהה יותר בהשוואה לדירה מיושנת ולא משופצת. - איזה תפקיד ממלאת התחבורה הציבורית בהערכת שווי דירה?
הנגישות והקרבה של התחבורה הציבורית יכולה להשפיע על ערך הדירה. נכסים עם גישה נוחה לתחבורה ציבורית נוטים להיות נחשקים יותר, מכיוון שהם מציעים קישורים נוחים לשירותים סמוכים כגון מרכזי קניות, מקומות עבודה או אפילו מתקני פנאי. כדאיות זו יכולה להיות מתורגמת להערכת שווי גבוהה יותר עבור דירות הממוקמות בסמוך למרכזי תחבורה ציבורית.
