במשך שנים רבות, קפריסין השכנה ועתירת ההזדמנויות הייתה מקום חלומי לתיירים מרחבי העולם שמחפשים את החופשה המושלמת. אך כיום, קפריסין גם מוצעת כיעד מעניין למשקיעים המחפשים להשקיע את כספם בנדל”ן מסחרי או בנכס מגורים בתשואה גבוהה.
במאמר זה, נציג את כל מה שצריך לדעת על הנדל”ן בקפריסין, כולל טיפים ועצות למשקיעים, מידע על מחירי הנדל”ן והמגמות בשוק הנדל”ן באזור, וכן כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים את התהליך של רכישת נכס בקפריסין.
אך לפני שנפרט מעט על שוק הנדל”ן הקפריסאי ומגמותיו הנה כמה נתונים שעשויים לעניין אתכם
- קפריסין הוא אי מבוסס תיירות ומשרת כמקום מגורים למעלה מ-1.3 מיליון תושבים ובנוסף מפעיל מספר תעשיות ועסקים. המחירים בשוק הנדל”ן בקפריסין משתנים ועשויים להיות יחסית בינוניים עד גבוהים, וכדאי לשים לב לאזורי המכירה וההשכרה על מנת להבין את המגמות וההזדמנויות הקיימות.
- דמי השכירות הממוצעים עשויים להיות בין 10 ל-30 יורו למטר רבוע, כלומר שכירות לדירת שני חדרים בגודל של 50 מטר רבוע עשויה להיות בין 500 ל-1500 יורו בחודש. כמובן, המחירים משתנים בהתאם לאזור המגורים ולמיקום הדיור בתוך האי.
התשואה הממוצעת בשוק הנדל”ן בקפריסין נעה בין 6 ל-10%, וזה מהווה יותר מפי 2 מהתשואה הממוצעת בהשקעות נדל”ן בישראל. - בשוק הנדל”ן בקפריסין, מחירי הדיור עשויים להיות זולים יותר מבישראל ונעים בין 65,000 ל-180,000 ₪ לדירות בגודל של 3 חדרים. עם זאת, ניתן למצוא נכסים יקרים יותר עם מחירים שמגיעים עד 250,000 יורו לבית קרקע, וילה או דירת נופש עם 5-6 חדרים.
קצת היסטוריה מקומית
קפריסין היא מדינה עצמאית די חדשה, רק משנת 1960 בסך הכל. נתוני הגיל והגודל שלה אינם צריכים להרתיע אתכם, כי המדינה גדלה והתפתחה וכיום קרוב ל-2.5 מיליון תיירים נכנסים למדינה מידי שנה, וכך היא מציגה עצמה ככוכבת תיירותית ים-תיכונית בולטת.
כלכלית, קפריסין נותרה יציבה פחות או יותר מאז ומתמיד וכך גם ענף הנדל”ן שלה. היא חברת האיחוד האירופי מאז 2008 ונקלעה כמה שנים מאוחר יותר למשבר הנדלן, אך הצליחה להתאושש ולרשום עליית מחירים מוצלחת, לא מעט הודות למשקיעים בריטים שראו בקפריסין כיעד מסקרן ונוח מאוד לתיירות וליזמות.
כאשר מחפשים נכס להשקעה בקפריסין, חשוב לקחת בחשבון מספר קריטריונים
בקפריסין, מחירי הנדל”ן משתנים מאוד בהתאם לאזור ולמועד הבנייה. לדוגמה, דירת שני חדרים באיה נפה עולה בין 90 ל-100 אלף יורו, בעוד שבמרחק כמה דקות נסיעה ממנה, ניתן למצוא וילה נופש מפוארת במחיר של 1.8 מיליון יורו.
המחירים גם נקבעים על פי הקרבה לחוף ואיכות השכונה והתאמתה למגורים קבועים. לפעמים דירות זולות יותר יכולות להיות יותר אטרקטיביות מבחינת איכות ורמת החיים המקומית, ולכן, כשיש לכם סכום מכובד להשקעה, ניתן להשקיע בכמה דירות זולות וליהנות מתשואה יציבה מאוד.
לפני ההשקעה בנדל”ן בקפריסין, חשוב לקחת בחשבון מספר נקודות נוספות
- קפריסין מחולקת לשני אזורים – הצד היווני והצד התורכי, עם הבדלים בחוקים, היצע הנכסים ודמי השכירות. ההבדל העיקרי בין הצד היווני (הדרומי) והצד התורכי (הצפוני) בקפריסין הוא המצב הפוליטי והמשפטי. הצד היווני מהווה רוב תושבי האי ושייך לאיחוד האירופי, כך שהחוקים והמיסוי זהים לזה של מדינות אירופה אחרות. בניגוד לכך, הצד התורכי לא נכלל באיחוד האירופי וכך שהחוקים והמיסוי באזור זה שונים מאוד מזה של הצד היווני. בנוסף, הצד התורכי מצוי בקצה הצפוני של האי והוא מתמקד בעיקר בתיירות וכן נכסים זולים יותר להשקעה
- כשמתכננים השקעה בפרויקטים חדשים בקפריסין, חשוב לקחת בחשבון את הצד המשפטי ולהיעזר בעו”ד ללא קשר ליזם, שיסייע לכם להגן על המשקיעים בפני סיכוני משפטיים ולהשיג אישורים רלוונטיים מהרשויות המקומיות, במקרים שבהם אין בבעלותכם דרכון אירופאי.
- חשוב להבין את ההבדל בין שכירות “שוק חופשי” לבין שכירות “סטטוטורית”, שמכילות כללים שונים לגבי תנאי התשלום, תהליכי הפינוי וכן תשלומי האגרות והמיסים.
- בניגוד למדינות רבות בעולם, יש פער משמעותי בין קפריסין לישראל בקשר להתאמות המס. בגלל זה, החתמת אמנת מס בין המדינות עלולה לגרום להוצאות כספיות גבוהות כדי לבצע התאמות במס. לכן, כדאי לפנות ליועץ מס מוסמך כדי לקבל עזרה וייעוץ בנושא המס שלכם ולמזער את ההוצאות הכספיות הנדרשות לבצע התאמות במס בין קפריסין וישראל.
מהם הערים המתאימות להשקעה
ניקוסיה – ניקוסיה היא עיר הבירה והמרכז הכלכלי של קפריסין עם כ-330,000 תושבים. העיר ממוקמת במרכז האי קפריסין ותוכננה עם רחובות צרים ובנייני אבן מסורתיים. ניקוסיה מציעה תיירות רבה, כולל מקומות היסטוריים ותרבותיים כמו מוזיאונים, כנסיות, ושוקות מסורתיים. בנוסף, חשוב לציין כי ניקוסיה מציעה גם חיי לילה תוססים, עם מגוון ברים, מסעדות וקלאבים. הכלכלה של העיר מבוססת בעיקר על התיירות ומגוון תעשיות כגון הטכנולוגיות הגבוהות והתעשייה המזון.
לרנקה – בדרום-מזרח קפריסין, נמצאת עיר פופולרית ואהובה על תיירים, הצליחה להגדיל את מספר התיירים הנכנסים אליה ב-60% בשנים האחרונות. למרות הביקוש הגבוה לתפוסה במלונות ובדירות נופש באזור, היצע המתאים אינו גבוה מספיק והם אינם נמצאים בהכרח במרכזי התיירות הפופולריים. הדבר מציע הזדמנות פז למשקיעים שרוצים להשקיע בנדל”ן באזור, כיוון שהביקוש הרב יכול לאפשר להם להשיג השקעה מצוינת עם תשואה יציבה מאוד.
פאפוס – היא עיר חוף מרהיבה הממוקמת בדרום קפריסין ומושכת אליה כמות אדירה של תיירים מכל העולם במשך כל השנה. התיירים המגיעים לפאפוס מעשירים את הכלכלה המקומית וחלקם מעדיפים להתארח בדירות נופש או וילות. כך, יש פוטנציאל רב להשקעה בנכסים כאלה, שיכולה להביא תשואה גבוהה מאוד למשקיעים.
לימסול – היא עיר מרכזית בדרום קפריסין והעיר השנייה בגודלה במדינה. העיר מחזיקה בנתח השליטה הגדול ביותר בכלכלת האי, בזכות הנמל המפורסם שלה. הדבר מפורסם והופך את לימסול למקום מבוקש למגורים, תיירות, חיי לילה, סטודנטים ועסקים כאחד. לכן, יש פוטנציאל רב להשקעה בנדל”ן בלימסול ולהרוויח תשואה גבוהה מהשקעת הנכסים.
אייה נאפה – היא עיירה תיירותית יוקרתית ומבוקשת, המושכת אליה כמויות גדולות של תיירים ואנשי עסקים מכל העולם. הביקוש הגבוה והפוטנציאל הכלכלי הגבוה של אייה נאפה מפעילים את השקעת נכסים באזור, ומאפשרים למשקיעים לזכות בתשואה יציבה ובקצה העליון של טווח הרווחים השנתיים מהשקעות נדל”ן בקפריסין.
הטבות למשקיעים זרים
קפריסין מעודדת ומקדמת השקעות זרות דרך תוכנית ממשלתית ייעודית, המאפשרת לרכוש נכסי נדל”ן בסכום של 1.5 מיליון יורו ומעלה כדי לזכות באזרחות.
אזרחות זו משתייכת לכלל מדינות האיחוד ומהווה דרכון אירופאי לכל דבר ועניין. בנוסף, ישנה הטבה נוספת למשקיעים בסכומים נמוכים יותר, כך שאף משקיעים שאינם בעלי דרכון אירופאי יכולים לגור בקפריסין ולרכוש נכס בסכום מינימלי של 300,000 יורו לפני מע”מ.
כמובן שסכום זה מספיק לרכישת נכס אטרקטיבי ומהווה בערך שליש ממחיר דירה ממוצעת בתל אביב. הטבות אלו מפעילות עוד יותר את השקעות הנדל”ן בקפריסין ומאפשרות למשקיעים להרוויח תשואה טובה ויציבה על ההשקעות שלהם.
מיסוי ובירוקרטיה
ניתן לסכם את ההטבות והנקודות המרכזיות למשקיעים בנדל”ן בקפריסין באופן הבא
- אין חובה להיות תושבי קפריסין כדי להשקיע בנדל”ן במדינה זו. עם זאת, עסקאות ההשקעה מחוייבות במיסוי יחסית נוח ולא נמצאות בקיזוז עם רשות המיסים הישראלית.
- משקיעים זרים נדרשים לתשלום מס רכישה המשתנה בהתאם לסכום ההשקעה בנדל”ן. גובה המס עומד על 3% עבור כל רכישת נכס עד לסכום של 85,430 יורו, 5% עבור רכישות בסכום שבין 85,430-170,860 יורו ו-8% עבור כל השקעה בסכום של 170,860 יורו ומעלה.
- שיעור המס ליחידים מדורג ומשתנה בהתאם לגובה ההכנסה השנתית. המקסימום הוא 35% עבור הכנסות של 60,000 יורו בשנה. פטור ממס יחול עבור הכנסות עד 19,500 יורו בלבד.
- הקמת חברה בקפריסין, שמנוהלת מישראל, לא פוטרת את החברה מלשלם מיסים בישראל. החברה תצטרך לשלם מיסים בישראל על הכנסות מקפריסין, אולם סביר שמס הכנסה לא יגבה מחברה שפועלת ממקפריסין, כי היא מוגדרת כחברה קפריסאית ברשויות המס הישראליות.
לסיכום
קפריסין הוא מקום מושלם להשקעות נדל”ן, עם איזושהי חשיבה מקורית ותכנון טוב ניתן להשיג תשואה גבוהה והחזר על ההשקעה. האי מציע מגוון עצום של הזדמנויות, מבוסס על המיקום המבוקש, היציבות האירופאית והתנאים המסירים והמשתלמים של הקפריסאים למשקיעים. עם זאת, כדאי להיות זהירים ולבצע חקר מקדים ולקבל עזרה מעו”ד ויועץ מס, כדי להימנע מפקטורים לא צפויים שעשויים להשפיע על הכנסות ההשקעה.
