השקעות נדל”ן- ישנם יתרונות רבים להשקעה בנדל”ן אם אתה משחק נכון בקלפים – וזו הסיבה שזה נחשב לאחד הנכסים הפופולריים ביותר. עם זאת, אם אתה רק התחלת להשקיע בנדל”ן, זה יכול להיות קצת מכריע ללמוד על כל סוגי ההשקעות השונים העומדים לרשותך.
הבנת הסוגים השונים של השקעות נדל”ן וכיצד הן פועלות היא הצעד הראשון. לפני שתתחיל להחליט היכן לשים את הכסף שלך, הנה מה שאתה צריך לדעת.
הבנת סוגים שונים של השקעות נדל”ן
כשאתה חושב על השקעה בנדל”ן, קרקע חקלאית למכירה נכס להשקעה והשכרתו עשוי להיות הדבר הראשון שאתה חושב עליו – ולמרות שזו אפשרות ריאלית, זו רק טיפה בים מבחינת כל אפשרויות ההשקעה בנדל”ן ב- לרשותך.
רוב השקעות הנדל”ן מתחלקות לשתי קטגוריות כלליות: אקטיביות או פסיביות. השקעות אקטיביות הן מיזמים שיעלו לך לא רק את הכסף שלך, אלא גם את הזמן שלך ואת העבודה הפיזית הפוטנציאלית שלך.
היפוך בתים וניהול נכסים להשכרה למגורים הם דוגמאות להשקעה אקטיבית מכיוון שהם דורשים ממך כמשקיע מאמץ רב. השקעות אקטיביות נוטות להיות קצת יותר משתלמות מהשקעות פסיביות, אך הן דורשות יותר תזרים מזומנים ובדרך כלל הן מסוכנות יותר.
השקעות נדל”ן פסיביות הן הזדמנויות שאינן מחייבות אותך להחזיק או לנהל נכס באופן אישי. השקעה בקרנות השקעות נדל”ן (REIT), קרנות נדל”ן ומימון המונים בנדל”ן נחשבות פסיביות. שיטות אלו מאפשרות לכם להשקיע בנדל”ן מבלי שתצטרכו להתחייב על הרבה כסף מראש או לנהל נכסים כלשהם.
בין אם יש לך זמן וכסף להוציא על נכס להשקעה או לא, ישנן דרכים רבות להתערב בהשקעות נדל”ן. בואו לחקור כמה מהאפשרויות העומדות לרשותכם.
השקעה בקרקע חקלאית
קרקע חקלאית – הקרקע הטובה ביותר לרווח מובטח
בישראל יש כמה סוגי קרקעות למכירה, כאשר קרקע חקלאית היא ההשקעה המשתלמת ביותר; שטח קרקע מסוג זה נמכר במחיר נמוך, וברגע שהוא “מופשר”, כלומר מאושר לפיתוח, השווי שלו גדל מאוד.
בעיר רחובות נמכרו קרקע חקלאית במחיר הנמוך של 132,000 ₪ (כ-37,000 דולר) ל-1/4 דונם בשנת 2007. לאחר קבלת אישור לפיתוח, נמכרה אותה חלקת קרקע ב-250,000 ₪, או 70,000 דולר – כמעט פעמיים יותר ממחירו המקורי.
בשנת 2002 רכשה חברת ההשקעות והפיתוח פרשקובסקי קרקע חקלאית תמורת 38 מיליון ₪ (כ-10.7 מיליון דולר). 9 שנים לאחר מכן, הקרקע הופשרה לפיתוח, והחברה מכרה אותה תמורת 105 מיליון ₪, או 29.6 מיליון דולר. העסקה נעשתה בתיווך ברווח של 175%, והוכיחה שוב את שווי הקרקע החקלאית בישראל.
אדמות חקלאיות בישראל – הצד השני של המטבע
העסקאות שהוזכרו לעיל הן רק שתי דוגמאות לערך הרב של קרקע חקלאית בישראל. אמנם מפתה לרכוש קרקע חקלאית “קפואה” כהשקעה, אבל צריך להיות בטוח עם מי יש להם עסק; מלבד סיפורי הצלחה, היו גם מקרים של הונאה – שבהם הובטח למשקיעים שהם רוכשים קרקע שתופשר בקרוב.
למורת רוחם, המשקיעים הבינו שהם נאלצים לרכוש שטחים חקלאיים שלא יפותחו בקרוב, כמו במקרה של חברת “אדמה”. כדי להגן על המשקיעים מנפילת קורבן לחסרונות דומים, מחלקת שמאות מקרקעי מדינת ישראל הוציאה את “תקן 22”; על פי התקן, חייב להיות גילוי מלא בין חברות הנדל”ן למשקיעים; עם קרקע שאינה מיועדת לפיתוח נוכחי, על המתווכים לספק למשקיעים מידע מלא על סיכויי הפשרת הקרקע לפיתוח.
אז, אדמות חקלאיות נשארות הזדמנות השקעה מוצקה, אבל המשקיעים חייבים להיות בטוחים שהם עובדים עם חברת נדל”ן מוכרת, אמינה ומנוסה.
השקעה נבונה באדמות חקלאיות בישראל
מחיר הקרקע בישראל עולה ככל שחולפות השנים, ולכן אנשים רבים מחפשים הזדמנויות השקעה כשהמחירים עדיין נמוכים. בימים אלה, אחת מהזדמנויות ההשקעה השוות ביותר בקרקע חקלאית נמצאת בלב ליבה של ישראל – באזור גוש דן; דורות עילית הינו פרויקט נדל”ן בלעדי המציג הזדמנות השקעה נפלאה במחיר הנמוך של 155,000 ₪ ל-100 מ”ר (46,000 דולר ל-100 מ”ר).
השטח החקלאי היפהפה, המשגיח על ערים מרכזיות מראש גבעה, נמצא בתהליך של הפשרה ופיתוח. הפרויקט יתהדר באלפי דירות שיירכשו במהירות על ידי מי שמחפש בית באזור מרכזי.
הפרויקט הייחודי פותח על ידי חברת אפיקים רוזנטלר בעלת ניסיון של למעלה מ-30 שנה בתחום הנדל”ן. עם פרויקטים מוצלחים רבים שהושלמו בירושלים, צור הדסה, פתח תקווה וערים נוספות בישראל, אפיקים רוזנטלר מוביל את מה שיהיה אחד מפרויקטי הנדל”ן הרווחיים ביותר במאה ה-21.
הקרקע בדורות עילית נמכרת מהר, ואפשר להכות כשהברזל לוהט. הצטרפו לפרויקט והפכו לבעלי קרקע באזור מבוקש בישראל.
השקעה בנדל”ן למגורים
נדל”ן למגורים הוא כנראה הסוג המוכר והמובן ביותר של השקעה בנדל”ן. עם זאת, ישנם סוגים רבים ושונים של השקעות נדל”ן למגורים שאתה יכול או לא יודע עליהם, בואו נלמד מעט עליהן.
השקעות נדל”ן למגורים הן בדרך כלל פעילות, כלומר ככל הנראה הן ידרשו מכם תרומות כספיות ועבודה משמעותיות – אבל יש להן פוטנציאל להביא רווחים נכבדים ותזרים מזומנים מתמשך.
סוגי השקעות נדל”ן למגורים
מכיוון שהשקעות נדל”ן למגורים יכולות להיות הרבה דברים שונים, הבה נבחן כמה מהאפשרויות שלך.
- נכס להשכרה לטווח ארוך: נכס להשכרה לטווח ארוך הוא נכס שקונים מתוך כוונה להשכיר לשוכרים. נכס זה יכול להיות כל דבר, החל מבית רב-משפחתי עם עד ארבע יחידות דיור ועד בית קטן וחד-משפחתי. כמשקיע, אתה מרוויח כסף באמצעות הכנסה משכירות ו/או באמצעות שווי נכס מוערך אם תחליט בסופו של דבר למכור את הנכס. למרות שזה לא נדרש בשום אופן.
- שכירות נופש: בעלות על דירת נופש דומה לבעלות על נכס להשכרה לטווח ארוך. אתה קונה נכס, בדרך כלל באזור פופולרי בקרב תיירים, ומשכיר אותו למבקרים השוהים לפרקי זמן קצרים. זו יכולה להיות אחת מהשקעות הנדל”ן למגורים עתירות עבודה יותר מכיוון שאתה, שותף או עובד תצטרך לנהל את אחזקת הנכס בין האורחים.
- היפוך בתים: היפוך בית הוא אחת ההשקעות האקטיביות ביותר כאשר אתה מתהפך בית, אתה רוכש מתקן, מבצע תיקונים ושדרוגים ומוכרים אותו. היפוך בתים הוא מסוכן. לא רק שאתה משקיע הרבה מכספך, אלא תצטרך לקבל את תזרים המזומנים לכל בעיה בלתי צפויה שצצה. עם זאת, אם הכל ילך כשורה, תוכל להרוויח אלפי רווחים ממכירה.
- מיקרו-היפוך: מיקרו-היפוך הוא הגרסה הפחות קיצונית של היפוך הבית. אתה קונה בתים שנמכרים בפחות משווי השוק הפוטנציאלי שלהם ואז מוכר אותם במהירות, בדרך כלל ללא תיקונים גדולים. זה פחות רווחי מהיפוך מסורתי אבל הוא גם פחות מסוכן וכרוך בעלויות.
יתרונות השקעה במגורים
יש הרבה יתרונות להשקעה בנדל”ן למגורים, כולל:
- יש לך פוטנציאל להרוויח הרבה כסף על ההשקעה שלך אם אתה יודע מה אתה עושה. מציאת הנכס המושלם באזור הנכון עשויה להביא לך הכנסה נוספת נכבדה מדי חודש.
- נדל”ן עולה בערכו לאורך זמן. אם אתה קונה נכס, במיוחד בהנחה, תבצע תיקונים ואז תמכור אותו מאוחר יותר, רוב הסיכויים שתניב החזר הגון על ההשקעה שלך.
- ישנן הטבות מס להשקעה בנדל”ן, לרבות ניכויי מס, בהתאם לרמת ההכנסה שלך.
חסרונות
למרות שנדל”ן למגורים יכול להיות השקעה מצוינת, יש בהחלט כמה חסרונות שצריך לשקול לפני שמתחייבים, כולל:
- השקעה בנדל”ן למגורים יכולה להיות יקרה מאוד. במיוחד אם אתם עושים משהו כמו להעיף בית, זכרו שתזדקקו להרבה תזרים מזומנים ואולי תצטרכו לשפץ את הנכס, שיכול לעלות אלפי על אלפי דולרים.
- ניהול נדל”ן בעצמך יכול לקחת זמן רב. הצורך לבצע אחזקת רכוש או לבצע מטלות שונות של בעל הדירה, כגון גביית שכר דירה ופיקוח על תיקונים, יכול לגזול את זמנך.
- ניהול נכס אינו השקעה בהרבה. אתה לא יכול למכור נדל”ן במהירות אם אתה צריך להשתמש בכסף מההשקעה שלך מיד כמו עם אפשרויות השקעה אחרות.
נדלן מסחרי
נדל”ן מסחרי מתייחס להשקעות נדל”ן שהן בדרך כלל שאינן למגורים. בתי מלון, מחסנים, משרדים וחנויות קמעונאיות הם כולם דוגמאות להשקעות בנדל”ן מסחרי.
סוגים אלה של השקעות נחשבים בדרך כלל גם פעילים ומשמעותם היא שתחזיק ותשכיר שטח לעסק. בדיוק כמו נדל”ן למגורים, אתה יכול להרוויח תזרים מזומנים נוסף על ידי גביית שכר דירה או מכירת הנכס ככל שהערך יגדל.
יתרונות
- ידוע כי נדל”ן מסחרי מניב תשואות גבוהות יותר מנדל”ן למגורים. אם אתה יכול להרשות לעצמך לנהל שטח מסחרי, זה יכול להיות משתלם לאורך זמן, בהתאם לאזור שלך.
- שווי הנדל”ן המסחרי נקבע בחלקו לפי כמות ההכנסות שהוא מייצר. עם זאת, אם הנכס שלך מכיל עסקים מצליחים, הוא עשוי להעריך את ערכו הרבה יותר מהר מאשר נכס למגורים.
- תחזוקה עשויה להיות לא מסוכנת כמו השקעות למגורים. מכיוון שסביר להניח שתשכיר שטחים מסחריים לעסקים, נוטים להיות קשרים מקצועיים יותר בין השוכר לבעלים.
חסרונות
- עם השקעות מסחריות, אתה צריך לדאוג לציבור וגם לדיירים שלך. ייתכן שתזדקק לסיוע מקצועי כדי לשמור על הנכס שלך בסטנדרטים ולעזור לך לנהל את כל הבעיות שעלולות לצוץ.
- השקעות מסחריות נוטות להיות יותר זמן במקום להתמודד עם שוכרים בודדים בלבד, סביר להניח שתצטרך ללהטט בין חוזי שכירות מרובים ובעיות פוטנציאליות.
- מכיוון שהנכס להשקעה שלך הוא ציבורי, יש יותר סיכון מסביב. בעוד שבעלי בנייני מגורים צריכים לדאוג גם לנזק לרכוש, למשקיעי בניין מסחריים יש סיכון מוגבר למישהו להיפצע במקום או לפגוע בנכס.
קרקע גולמית
קרקע גולמית מתייחסת לנכס שאין עליו כלום – מבנים, שבילים, יבולים או כל דבר אחר. קרקע לא מפותחת נוטה להיות זולה יותר להשקעה מאשר קרקע מפותחת, ובדומה לדוגמאות אחרות של נכסי נדל”ן, גם היא עולה בערכו לאורך זמן. אתה יכול גם להשתמש בהלוואת קרקע לרכישת קרקע גולמית, במיוחד אם אתה מתכנן לפתח אותה.
משקיעים רבים בקרקע גולמית משכירים את נכסיהם לחקלאים למטרות חקלאיות או מחפשים נכסים עם פוטנציאל לפיתוח עתידי למכירה מאוחר יותר במחיר מוערך.
יתרונות
- קל לרכוש קרקע גולמית, בהשוואה להשקעות רבות אחרות. זה הרבה יותר נמוך בעלות מאשר קרקע מפותחת או נכסים מסחריים או מגורים.
- זה לא מאוד יקר לתחזוקה. בניגוד לניהול בניין, לא תצטרכו לדאוג לביצוע תיקונים או עדכונים כל הזמן.
- יש לך אפשרויות מרובות לרשותך עם אדמה גולמית. אתה יכול לקנות ולהחזיק, לשכור, או אפילו לבנות משהו על הקרקע שאתה רוכש.
חסרונות
- קרקע ריקה מעניקה לך מעט הטבות מס. עם קרקע גולמית, לא תוכל להפיק את היתרונות שאתה עשוי להיות זכאי להן עם השקעה בבניין עם משכנתא.
- אולי לא תרוויח הרבה כסף מיד. אם אתם קונים ומחזיקים בקרקע, ייתכן שתצטרכו להמתין עד שהן יתחזקו תוך כדי השכרה פוטנציאלית למטרות שונות.
- תכנון אזורי יכול להיות מסובך. ייעוד הקרקע שבה השקעתם יכול לבצע או לשבור את ההשקעה שלכם. לא משנה אם נכס מיועד למגורים או למסחר, זה יכול להיות קשה לקבל אישור מהעירייה המקומית לתוכניות שלך להתפתח על הקרקע.
