מחירי הדירות ממשיכים לצמוח, וכך מספר רב של רוכשים נאלצים להתאמץ כדי להשיג את הסכום המינימלי לרכישת דירה ראשונה. רובם נדרשים לקחת הלוואות משכנתא גדולות, וכתוצאה מכך חשים את ההתפשטות בריביות גבוהות. כמו כן, לרוכשי דירה ראשונה דרושה תשלום עצמי של לפחות 25% ממחיר הדירה, ובמצבים רבים נדרשת השגת הלוואות משלימות כדי להשלים את הסכום הנדרש.
למרות שבדרך כלל מדובר בצעירים זוגיים, נדרשים לפעמים לקחת הלוואות נוספות גם במקרים של רכישה בודדה. אז איך מנווטים בשוק הנדל”ן המורכב ומשיגים את הכספים הדרושים להשקעה כזו?
אז נתחיל ישר בשאלת השאלות – איך משיגים הון עצמי?
רוב הקונים נעזרים בהורים כהשלמת הון עצמי לדירה, אז אל תתביישו בכלל כי אתם בטח שלא היחידים. אבל לא תמיד זה מספיק, לכן יש צורך באפשרויות נוספות להשלמת הכסף. כדי להשיג הון עצמי נדרשת התאמה לתקציב וחסכון באופן מתמיד.
חשוב לתכנן תקציב חודשי ולנהל את ההוצאות בצורה חכמה כך שתוכלו לחסוך כסף עבור הפקדה לחשבון ההון העצמי. כמו כן, מומלץ לפעול באופן מסודר ולבחור במסלולי חיסכון יעילים. כדאי גם לבדוק את אפשרות לקחת הלוואת משכנתא מבנק או גורם פיננסי אחר. אך חשוב לשים לב לתנאי ההלוואה ולהקפיד על שכר טוב ויציב עם היכולת להחזיר את ההלוואה בזמן.
האפשרויות הנפוצות עבור הקונים
- הלוואה על חשבון קרן השתלמות – קרן השתלמות היא מוצר פיננסי מהשורה הראשונה עם מספר יתרונות משמעותיים עבור החוסכים. הפקדת כספים בקרן זו תאפשר טבות מס בשלב ההפקדה ופטור ממס רווחי הון. בנוסף, ניהול השקעות בקרן יכול להיות יעיל ולאפשר השקעה בכלי כספיים שעלויותיו נמוכות יחסית להשקעות דומות.
- מישכון נכס הורים – דרך נפוצה נוספת להשלמת הון עצמי לקניית דירה. זהו תהליך בו הורים מסכימים לאפשר לילדם להשתמש בנכס הנדל”ן שהם בעליו, כדי לקבל מימון לקניית דירה.
לפני החתימה על חוזה המישכון יש לקבל ייעוץ מתאים ולוודא שכל התנאים מתאימים לצרכים הפיננסיים והמשפטיים של המשפחה. חשוב לזכור שהצטברות החוב עלולה לגרום למצב של תשלום ריבית גבוהה, ולכן חשוב לתכנן את המישכון עם ייעוץ מתאים ולהיות מוכנים לנהל את התשלומים על מנת לא להפיל לחריצים. - לקיחת הלוואה רגילה.
- הלוואת/מענק הצטרפות לבנק בלקיחת משכנתא.
הון עצמי נדרש למשכנתא בפרוייקט מחיר למשתכן וכיצד למצוא את הבנק המתאים לכם
כאשר מעוניינים לקחת משכנתא עבור רכישת דירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן, ניתן לקחת עד 90% משווי השוק של הדירה במשכנתא, ובעלי הדירה יצטרכו לתת הון עצמי בסך 10% בלבד. גובה ההון העצמי הנדרש תלוי בהערכת הבנק לשווי הדירה, ויכול להיות שונה בכל בנק. חשוב לזכור שיש הבדל בהכרכת השווי של כל בנק לאותו פרוייקט של מחיר למשתכן, ולכן צריך לבחור בבנק עם ההערכה הגבוהה ביותר כדי לצמצם את הון העצמי הנדרש למשכנתא. גם לרווקים ניתן לקחת משכנתא ולהתגבר על הקושי בגיוס הון עצמי על ידי בחירת הבנק המתאים.
מציאת הבנק המתאים ללקיחת משכנתא תלויה במספר גורמים, כדאי לעשות את הבדיקות הבאות:
- חקרו את תנאי המשכנתא של כל הבנקים: בדקו את התנאים הכלליים והמלאים של המשכנתא בכל בנק. תנאי כמו תקופת ההלוואה, הריבית, ההון העצמי הנדרש ותנאי התשלום יכולים להשתנות מבנק לבנק, ובדיקת התנאים השונים יכולה לעזור לכם לבחור.
- בדקו את תמיכת הבנק במוצרים נוספים: חשוב לבדוק את מגוון המוצרים הפיננסיים שהבנק מציע כדי לוודא שאתם יכולים לקבל את כל השירותים תחת קורת גג אחת.
- בדקו את תקופת ההלוואה: תקופת ההלוואה יכולה להשפיע על גובה התשלום החודשי, לכן חשוב לבדוק מהי תקופת ההלוואה המתאימה לכם.
- התייעצו עם מומחה: ניתן לפנות למומחה פיננסי או לבעלי נכסים ומתווכים בתחום הנדל”ן. כמו כן, ניתן לחפש חוות דעת ופידבקים של לקוחות קודמים באינטרנט על הבנקים השונים ולהשוות את התנאים והתוכניות שלהם.
שימו לב
כאשר מבקשים מהבנק אישור משכנתא רצוי להגיד מראש לבנק אם המשכנתא היא כסף שנועד לתשלום אחרון בקניית הדירה, חייבים לקבל אישור מהבנק למשכנתא ככסף אמצעי.
כשנחתם חוזה המשכנתא, הבנק בודק כמה הון עצמי שכבר שולם ומהו היתרה הסופית להשלמת כל תשלום הדירה. חשוב לוודא שיש סכומים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות, ושניתן יהיה להשתמש בהם לפני לקיחת משכנתא. כדאי לבדוק לפני חתימת החוזה שיש סכום הון עצמי צפוי לקבלת המשכנתא.
הוצאות נלוות
בעת חישוב גובה ההון העצמי למשכנתא יש לקחת בחשבון את הוצאות הנלוות המתקיימות בזמן הרכישה. כגון תשלום לעורך דין, מס רכישה, עמלת תיווך ויועץ משכנתאות פרטי, כמו גם הוצאות נלוות נוספות כמו שיפוץ דירה וריהוט. חשוב לזכור כי הוצאות אלו יש לשלם עבורן מההון העצמי, ולכן יש להתחשב בהן כשמחשבים את גובה ההון העצמי שנדרש למשכנתא. במקרים רבים, יהיה צורך להגדיל את סכום ההלוואה שניתן לקבל מהבנק בהתאם להוצאות הנלוות הצפויות.
לסיכום
כאשר מתכננים לקחת משכנתא כדי לקנות דירה, חשוב לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות, יש לבדוק כמה הון עצמי יש לנו זמין ובהתאם לכך להחליט כמה להשתמש בהלוואה לקניית הדירה. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ניתן לקחת משכנתא עם תנאים יותר טובים ולחסוך כסף בתשלומי הריבית.
