בועת נדלן – משקיעים בבורסה מקבלים את הסיכון שהמחירים יירדו מעת לעת – לפעמים בצורה חמורה – אבל אנשים שרוכשים בית עשויים להניח שערך הבית שלהם לעולם לא ירד כל כך הרבה.
הם לא טועים. היסטורית, שוק הדיור לא סבל מבועות המחירים התכופות ומהתנודתיות הקיצונית שרואים בהשקעות אחרות. עם זאת, שוקי הדיור יכולים לעבור תקופות של התלהבות לא רציונלית ואחריהן ביקוש נמוך יותר ומחירים נמוכים יותר.
החלטה לקנות או למכור בית היא הרבה יותר עמוסה ממסחר במניות או באג”ח. אבל חלק מאותם עקרונות חלים, כמו הסתכלות על ממוצעים ארוכי טווח ולא עליות ומורדות לטווח קצר.
מהי בועת נדלן?
בועת דיור, או בועת נדל”ן, היא עלייה במחירי הדיור הניזונים מביקושים, ספקולציות והוצאות שופעות עד כדי קריסה. בועות דיור מתחילות בדרך כלל בעלייה בביקוש, מול היצע מוגבל, שלוקח תקופה ממושכת יחסית להתחדש ולהגדיל. ספקולנטים מזרימים כסף לשוק, מה שמגביר עוד יותר את הביקוש. בשלב מסוים, הביקוש פוחת או עומד במקביל לעלייה בהיצע, מה שמביא לירידה חדה במחירים — והבועה מתפוצצת.
בועת נדלן, כמו עלייה חדה במחיר של כל מוצר או שירות, מתחילה בדרך כלל בקפיצה בביקוש ובכמות מוגבלת של מלאי. הביקוש גדל ככל שיותר קונים קופצים לשוק. לאחר מכן, הספקולנטים מופיעים, חוטפים נכסים להשקעה ומעיפים נכסי תיקון. עם היצע מוגבל וכל כך הרבה ביקוש חדש, המחירים חייבים לעלות.
בסופו של דבר, המחירים יכולים לעלות לרמה בלתי ברת קיימא. מחירי הדירות הופכים בלתי סבירים לקונה הממוצע או אפילו לקונה מעל הממוצע באזור זה. בועה היא אירוע זמני. בבורסה הם קורים מהר ויכולים להתפוצץ אפילו מהר יותר. בועת דיור יכולה להימשך מספר שנים.
אבל בכל עת, גורמים חיצוניים יכולים לשטוח שוק דיור תוסס. עלייה בריביות המשכנתא מרחיקה את עלויות הנשיאה החודשיות מהישג ידם של יותר אנשים. מיתון כלכלי גורם לאבטלה גבוהה יותר, ומוציא יותר אנשים ממאגר רוכשי הדירות. הספקולנטים מתעצבנים ומפסיקים לחפש בתים להתהפך.
הבנת בועת נדלן
בועת דיור היא אירוע זמני, אך הוא יכול להימשך שנים. בדרך כלל, זה מונע על ידי משהו מחוץ לנורמה כגון ביקוש מניפולציה, ספקולציות, רמות גבוהות מהרגיל של השקעה, עודף נזילות, שוק מימון נדל”ן משוחרר, או צורות קיצוניות של מוצרים נגזרים מבוססי משכנתא – כל אלה יכולים לגרום למחירי הדירות להפוך בלתי בר קיימא. זה מוביל לעלייה בביקוש לעומת ההיצע.
לפי קרן המטבע הבינלאומית (IMF), בועות דיור עשויות להיות פחות שכיחות מבועות מניות, אך הן נוטות להימשך זמן רב פי שניים.
בועות דיור לא רק גורמות להתרסקות נדל”ן גדולה, אלא גם להשפיע משמעותית על אנשים מכל המעמדות, השכונות והכלכלה הכללית. הם יכולים לאלץ אנשים לחפש דרכים לשלם את המשכנתאות שלהם באמצעות תוכניות שונות או אולי לגרום להם לחפור בחשבונות פרישה כדי להרשות לעצמם לחיות בבתיהם. בועות דיור היו אחת הסיבות העיקריות לכך שאנשים מפסידים בסופו של דבר את חסכונותיהם.
מה גורם לבועה בשוק הדיור?
מחיר הדיור, כמו המחיר של כל מוצר או שירות בשוק חופשי, מונע על ידי חוק ההיצע והביקוש. כאשר הביקוש גדל או ההיצע יורד, המחירים עולים.
בהיעדר אסון טבע, שעלול להקטין את היצע הבתים, מחירי הנדל”ן עולים כאשר הביקוש עולה על ההיצע. היצע הדיור יכול להיות איטי בתגובה מכיוון שלוקח זמן רב לבנות או לתקן בית. באזורים עירוניים מסוימים, פשוט אין עוד קרקע לבנות עליה.
לכן, אם יש עלייה פתאומית או ממושכת בביקוש, המחירים בוודאי יעלו.
מה מניע את הביקוש לדיור?
ביקוש מוגבר אינו מתרחש בחלל ריק. בדרך כלל יש מספר גורמים בעבודה:
- עלייה בפעילות הכלכלית הכללית והגברת השגשוג מכניסה יותר הכנסה פנויה לכיסם של הצרכנים ומעודדת בעלות על בתים
- פלח דמוגרפי נכנס לשוק הדיור
- שיעורי משכנתא נמוכים הופכים את הבתים למשתלמים יותר
- מוצרי משכנתא עם תכונות חדשניות כמו תשלומים חודשיים ראשוניים נמוכים הופכים את בעלות הבית לנגישה יותר
- גישה קלה לאשראי – לעתים קרובות עם סטנדרטים נמוכים יותר של חיתום – מביאה יותר קונים לשוק
- המלווים רוצים יותר עסקי משכנתאות כדי להזין את הביקוש של וול סטריט לניירות ערך מובנים בגובה משכנתא עם תשואה גבוהה.
- תקני הלוואות רופפים מקלים על קבלת משכנתא
- לקיחת סיכונים מוגזמת של לווי משכנתא
- התנהגות ספקולטיבית ומסוכנת של רוכשי דירות ומשקיעים המונעת מהערכות ייסוף מחירי בתים לא מציאותיות ולא בנות קיימא
חלק מהמשתנים הללו או כולם יכולים להשתלב כדי לגרום לבועה בשוק הדיור להיווצר. ואכן, כל הבועות מציגות את אותו דפוס כללי: עלייה בפעילות ובמחירים קודמת לקיחת סיכונים מוגזמת והתנהגות ספקולטיבית של כל משתתפי השוק – קונים, לווים, מלווים, בונים ומשקיעים.
מתי בועת הנדלן תתפוצץ?
בועה מתפוצצת לבסוף כאשר לקיחת סיכונים מוגזמת הופכת לרווחת והמחירים כבר לא משקפים משהו שקרוב ליסודות.
בשוק הדיור זה יקרה כאשר בונים ימשיכו לבנות בתגובה לביקוש שהחל להתמעט. במילים אחרות, הביקוש יורד בעוד ההיצע גדל. התוצאות הבלתי נמנעות הן האטה במכירות וירידה בייסוף המחירים.
זה לא סוף המחזור. כשהמכירות מואטות והמחירים מפסיקים לעלות, מימוש הסיכון מהדהד דרך השוק. ההכרה הזו יכולה להיווצר על ידי מספר דברים:
- עלייה בריבית מרחיקה את בעלות הדירה מהישג ידם של קונים נוספים, ובמקרים מסוימים גורמת למצוקה כלכלית לבעלי הבתים הנוכחיים. זה מוביל לא פעם למחדלים ועיקולים, שבסופו של דבר מוסיפים להיצע הבתים הזמינים.
- ירידה בפעילות הכלכלית הכללית מובילה לפחות הכנסה פנויה, אובדן מקומות עבודה ופחות מקומות עבודה, מה שמקטין את הביקוש לדיור. מיתון מסוכן במיוחד.
- הביקוש מוצה, מביא את ההיצע והביקוש לשיווי משקל ומאט את הקצב המהיר של ייסוף מחירי הדירות.
בשלב זה, ניתן היה להשלים את המחזור. ההיצע והביקוש הגיעו לשיווי משקל והמחירים התייצבו. אבל זה יכול להחמיר.
ככל שמצב הרוח של השוק משתנה, תקני האשראי מתהדקים, הביקוש יורד, ההיצע גדל, הספקולנטים עוזבים את השוק והמחירים מתחילים לרדת.
