חוק המתווכים במקרקעין, יוסד ב-תשנ”ו-1996, והסדיר את תחום התיווך ע”י יצירת כללים ברורים לגבי פעילות המתווכים וזכאותם לדמי תיווך. נדבך העיקרי של החוק הוא לשפר את יישום התהליך התיווכי ולהבטיח הגנה על זכויות הצדדים המעורבים בעסקאות המתיווכות. כתבה זו תעסוק בכמה מהסעיפים המרכזיים של החוק ותסקור את הנושאים המרכזיים שנמצאים בתוכם.
כיצד ניתן למנוע הפסד דמי התיווך?
כדי למנוע הפסד דמי התיווך, יש לקחת בחשבון את התנאים שנקובעים בסעיף 14(א) של חוק המתווכים במקרקעין. על מנת שהמתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך, עליו לעמוד בתנאים הבאים:
- הצטיידות ברישיון תיווך: המתווך חייב להחזיק רישיון תיווך תקף. על מנת לקבל רישיון תיווך, עשויים להיות דרישות מסוימות, כגון השתתפות בקורסים או התקנת תעודת עוסק מתאימה. חשוב לוודא שהרישיון ברישותו ושהוא תקף לפעילות המתווך.
- התקשרות בהסכם תיווך בר תוקף: על המתווך להסכים בכתב לתנאי ההסכם המתווך. יש לוודא שההסכם נחתם ונשמר בצורה תקינה, ושהוא בתוקף במהלך העסקה.
- היות המתווך “הגורם היעיל” שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב: המתווך צריך להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל בתהליך התקשרות הצדדים להסכם המחייב.
גורם יעיל – מה הכוונה
המונח “הגורם היעיל” מתייחס לתנאי המבוססים על השפעה עיקרית של המתווך בתהליך התקשרות הצדדים להסכם חוזי. הגורם היעיל הוא הגורם המרכזי או המשמעותי ביותר שהביא להתקשרות הצדדים ובלעדיו הם לא היו מתקשרים.
שאלת האם פעולת המתווך הייתה “הגורם היעיל” שהביא להתקשרות החוזית נבחנת בהתאם לנסיבות העובדתיות של המקרה. האמיתות העובדתיות צריכות להיות מבוססות על עובדות מוחלטות, כלומר, המתווך חייב להוכיח שפעולתו הייתה ההשפעה המרכזית או המשמעותית ביותר בתהליך התקשרות הצדדים להסכם החוזי.
בנוסף, יש לציין כי אין חובה על המתווך להוכיח באופן מוחלט את הסיבתיות העובדתית. כלומר, אין צורך שהוכחת הסיבתיות תהיה מוחלטת ובלתי סבירה. מספיק שהמתווך יוכל להוכיח כי הוא היה גורם מסוים בשרשרת הסיבתית שהביא להתקשרות הצדדים להסכם חוזי.
מידע מהותי
סעיף המידע המהותי בחוק המתווכים במקרקעין גורם לשאלות חשובות ומורכבות. המתווך חייב לפעול במיומנות ולקבל מידע חשוב על הנכס באופן סביר. עם זאת, אין ברורות לגבי האחריות של המתווך לגבי פגמים בנכס או מידע חשוב שהמוכר משתדל להסתיר. הנושאים הללו דורשים דיון מעמיק ומסובך.
הזמנה בכתב
הזמנה בכתב מהווה תנאי קדם דרישה נוסף לזכות לדמי תיווך. סעיף 9 בחוק המתווכים מציין שמתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. הדרישה לכתב מתייחסת להתחייבות הלקוח כלפי המתווך ולתנאים המפורטים בכתב. במציאות, אפילו אם לא נוכח קיומו של הסכם בכתב, זאת לא מספיקה כדי לדחות את תביעת המתווך לתשלום דמי התיווך.
אתגרים ובעיות שנותרו לפתירה בחוק המתווכים: תשלום דמי התיווך ונושאים נוספים
למרות קיומו של חוק המתווכים, הוא לא פתר את בעיית תשלום דמי התיווך באופן מלא. עדיין קיימות מקרים בהם נדרשת התערבות בתי המשפט לגבי נושאי תיווך וזכאות לדמי תיווך. ישנם מקרים בהם המתווך זכאי לדמי התיווך, וגם מצבים בהם הלקוחות מרגישים שתשלום התגמול למתווך אינו מוצדק במצבים מסוימים או שהם חושבים שנהגו באופן לא הוגן על ידי המתווך.
בשורה התחתונה עדיין קיימות מקרים של בעיות וספקות סביב חוק המתווכים ותשלום דמי התיווך, והן מתפשטות לתחומים רבים כולל חובת ההגינות, הזהירות, המיומנות, הנאמנות וחובת הגילוי המלא לקוחות, בלעדיות ותנאי סיומה ועוד.
