מס רכישת דירה הוא מס המוטל על הצד הרוכש של נכס (זכות במקרקעין). שיעור המס נקבע על ידי מחיר הקנייה והפטור לו זכאי הרוכש.
כדי למנוע כניסה בסדר גודל גבוה של משקיעי נדל”ן לשוק , מס רכישת דירה ראשונה הוא נמוך יותר לעומת מי שרוכש את דירתו השניה ומעלה. מס רכישת דירה ראשונה נקבע על ידי מדרגות מס, כאשר עד רף מסוים של מחיר, ישנו פטור ממס רכישה. לאחר מחיר הסף, מדרגות מס דירה ראשונה הן הקובעות את התעריף.
כדי לרשום עסקה במקרקעין, כלומר בעצם להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) או במרשם הזכויות התואם לאופי העסקה, חשוב ויש להציג אישור על היעדר חוב במס רכישה, בעקבות פטור כולל או תשלום שיעור המס שנקבע.
תקנות מס רכישה דירה
לפי תקנות מס רכישה במדינה ישראל, כל השלמה של עסקת מקרקעין מביאה לתשלום מצד הגורם הרוכש את הזכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. הגורם האחראי על גביית מס רכישה על דירות אשר מטרתן הן עבור מגורים הוא מיסוי מקרקעין.
לעומת מס שבח, אשר משויך לעליית השווי של נכס כלשהו בזמן המכירה, מס רכישה אינו נקבע על פי רווח, אלא נגזר משווי העסקה (התשלום כפי שסוכם בחוזה המכר), על פי סף מינימלי לתשלום. החישוב של מס רכישה דירה מבוצע על פי מדרגות מס רכישה אשר מתעדכנות בכל שנה ב-15 בינואר. עבור אינדיבידואל שרוכש דירה ואין ברשותו דירה נוספת, כלומר משלם מס רכישה דירה ראשונה, ישנו פטור מתשלום עד לתקרה המוגדרת בחוק. הכוונה במדרגות המס, היא שככל שסכום הרכישה גבוה יותר, כך למעשה יהיה שיעור המס גבוה יותר. עבור נכסים שאינם מוגדרים ‘דירת מגורים’ (כמו משרד, מגרש או חנות) שיעור מס הרכישה הוא קבוע.
שיעור מס רכישה דירה יחידה
שיעור מס הרכישה מדורג לפי מדרגות מס – במדרגה הראשונה שיעור המס עומד על אפס אחוז, כלומר קיים פטור ממס רכישה לדירה ראשונה.
חשוב לדעת כי על פי רשויות המס, “רוכש דירה” מוגדר בתור התא המשפחתי כולו, כולל בני זוג וילדים בני פחות מ-18. ישנם מקרים מסוימים אשר בהן לנתון זה משמעות רבה – למשל, במקרים בהם לבן\בת זוג (כולל ידועים בציבור) יש דירה בבעלותם – הרוכש לא יוגדר ‘בעל דירה יחידה’.
במקרה שבו הדירה נמצאת בבעלות אחד מבני הזוג עוד טרם הנישואים, ניתן לבקש פיצול שומה, על מנת להגדיר למעשה את בן הזוג שאין בבעלותו דירה בתור ‘רוכש דירה יחידה’ בחישוב על פי חלקו היחסי של הדירה המשותפת של בני הזוג. מקרה נוסף הוא דירה שנתקבלה בירושה, לפניי או במהלך הנישואים, ניתן לבקש פיצול שומה כך שבן הזוג השני יוגדר רוכש ‘דירה יחידה’.
מדרגות מס רכישה על דירה ראשונה
על פי סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ”ג – 1963, מדרגות מס הרכישה מתעדכנות פעם בשנה, באמצע חודש ינואר (15), לאחר פרסום המדד של השנה הקודמת. מדד זה, מציג את השינוי בשכר הדירה לפי חוזי שכירות מתחדשים. המדד מייצג את העלות של השימוש בדירה והשינוי במדד מבטא את השינוי בעלות של שירותי דיור (השכרת דירה).
מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה\יחידה (בתוקף עד 15.1.2024)
עד מחיר דירה של 1,919,155 ש”ח – לא ישולם מס רכישה
החל ממחיר דירה של 1,919,155 ש”ח ועד 2,276,360 שקל – מס רכישה של 3.5%
החל ממחיר דירה של 2,276,360 שקל ועד 5,872,725 שקל – מס רכישה של 5%
החל ממחיר דירה של 5,872,725 שקל ועד 19,575,755 שקל – מס רכישה של 8%
החל ממחיר דירה של 19,575,755 ₪ – מס רכישה של 10%
איך משלמים מס רכישה
על פי החוק, חייב לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מתאריך העסקה. ‘יום הרכישה’ עבור דיווח ותשלום מיסי מקרקעין הוא תאריך העסקה, החתימה בין המוכר לרוכש, או יום תשלום המקדמה הראשונה.
בתשלום על פי שומה עצמית, על הרוכש לשלם את הסכום שהוגש על ידיו. במקרים בהם מנהל המקרקעין קובע כי השומה גבוהה יותר, על הרוכש חובה לשלם את ההפרש באופן מלא תוך 30 יום מתאריך המסירה של הודעת המנהל על קיום השומה.
במקרים בהם לרוכש ישנה הסתייגות כלשהי ביחס לשומה, עליו לשלם את סך המס שאינו שנוי במחלוקת, ובנוסף להמציא ערבות בנקאית או אחרת, לפי הקביעה של המנהל, מול הסכום אשר נמצא במחלוקת.
התשלום נעשה באמצעות שובר תשלום שומה מודפס מקורי, ניתן לשלם את מס הרכישה במשרד מיסוי מקרקעין, בבנק הדואר באמצעות ברקוד, או בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום שומה שנשלח בדואר, דרך נוספת היא באמצעות שובר שהתקבל במשרד מיסוי מקרקעין, או שובר אותו ניתן להנפיק אונליין בסיוע של עורך דין.
לסיכום הדברים,
מומלץ מאוד לבצע את הבדיקות הנ”ל לפניי שהחלטתם לקנות נכס. להבין מהו מס הרכישה אותו עליכם לשלם, והאם אתם אולי זכאים איזשהן הקלות מס.
