יציאה למסע של בעלות על נכס שני היא עשייה מרגשת, אך בכל הנוגע להבטחת משכנתא לדירה שנייה, ישנם ניואנסים מובהקים המייחדים אותה מתהליך קבלת המשכנתא הראשונה. בניגוד למימון הראשוני, שבו אתם עשויים לקבל עד 75% מערך הנכס, משכנתא לדירה שנייה מעניקה לכם בדרך כלל רק 50% מהבנק. בנוסף, מס הרכישה הקשור לנכס שני נוטה להיות גבוה במידה ניכרת. בתמצית, תהליך קבלת משכנתא לדירה שנייה טומן בחובו מורכבויות רבות יותר ממה שנראה לעין. עם זאת, אל פחד, מכיוון שאנו כאן כדי לספק בהירות ולהדריך אותכם דרך המורכבות של המאמץ בלקיחת משכנתא לדירה שניה.
מהו גובה המימון למשכנתא לדירה שנייה?
כאשר מדובר על משכנתא לדירה שנייה, ישנם הבדלים משמעותיים לעומת משכנתא ראשונה. במשכנתא ראשונה תוכלו לקבל מימון של עד 75% מערך הדירה, או עד 70% אם אתם משדרגים דיור. עם זאת, עבור דירה שניה, סכום המימון מוגבל ל-50% בלבד מערך הנכס. המשמעות היא שתצטרכו להביא הון עצמי בסכום ניכר, לפחות מחצית משווי הדירה, מה שעלול להפוך את התהליך כולו ליקר למדי ואף לבלתי ניתן להשגה במקרים מסוימים.
מס רכישה על דירה שנייה
נניח שבבעלותכם בית מגורים ראשוני בשווי של 2,500,000 ש”ח, ואתם רוכשים כעת דירה שניה בשווי של 3,800,000 ש”ח. במקרה זה, מס הרכישה יחושב לפי שווי הדירה השנייה.
מס הרכישה על דירה שנייה נקבע על פי ספים שונים. על החלק משווי הדירה הנופל ברף התחתון, בדרך כלל עד 1,919,155 ₪, לא חל מס. עם זאת, עבור יתרת שווי הדירה העולה על רף זה, שיעור המס הוא לרוב 8%. בנוסף, אם ערך הדירה עולה על רף גבוה יותר, בדרך כלל 5,872,725 ₪, עשוי לחול שיעור מס נוסף של 10% על החלק העולה על רף זה.
בדוגמה זו, סכום מס הרכישה עבור הדירה השנייה יחושב על פי ספים אלה ושיעורי מס על פי ערכה. שימו לב כי שיעורי וסעיפי מס הרכישה בפועל עשויים להשתנות, ומומלץ להתייעץ עם רשות המסים או לפנות לייעוץ מקצועי לקבלת מידע מדויק ועדכני לגבי חישובי מס רכישה ספציפיים למצבכם.
הבנת מס שבח על דירות שניות: עלויות ושיקולים
כאשר מדובר בבעלות על דירה שנייה, יש לקחת בחשבון עלות נוספת מעבר לרכישה הראשונית. עלות זו מכונה מס שבח המשולם על הרווח שנעשה ממכירת הדירה בהשוואה למחיר הרכישה המקורי שלה. יחידים שבבעלותם דירה אחת בלבד פטורים ממס זה. עם זאת, מי שבבעלותו שתי דירות יחויב במס שבח אם יחליט למכור את אחד מנכסיו.
חשוב לציין שעד 2014 היה פטור גורף ממס שבח אחת לארבע שנים, גם לדירות שניות. המשמעות היא שאנשים פרטיים יכלו למכור את דירות ההשקעה שלהם בתוך פרק זמן זה ולהימנע מהמס. עם זאת, בשל ביקוש גבוה והיצע מוגבל בשוק הדיור, הממשלה שינתה רפורמה במדיניות וביטלה את הפטור. כתוצאה מכך, כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת צריך לשלם כעת מס שבח השווה ל-25% מהרווח שנגרם ממכירת הנכס.
לגופו של עניין, אם אתם מתכננים לקחת משכנתא על דירה שנייה מתוך כוונה למכור אותה תוך מספר שנים, חשוב לדעת שחלק ניכר (25%) משווי המכירה ישולם כמס שבח למדינה. עם זאת, ניתן להקל בתשלום מס שבח ומומלץ מאוד לפנות לעורך דין או יועץ משכנתאות המתמחה במיסוי. הם יכולים לספק עצות ואסטרטגיות חשובות שיעזרו למזער את ההשפעה של מס שבח על ההשקעה שלכם.
5 גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת קבלת משכנתא לדירה שנייה
1. דרישות תשלום מקדמה:
ברכישת דירה שנייה, הבנקים בישראל דורשים בדרך כלל מקדמה גבוהה יותר בהשוואה למגורים ראשיים. האחוז המדויק עשוי להשתנות, אך חשוב לתכנן ולתקצב בהתאם כדי לעמוד בהתחייבות כספית זו. היו מוכנים שחלק ניכר מערך הנכס יהיה זמין להבטחת המשכנתא.
2. יציבות פיננסית:
להפגנת יציבות פיננסית חשיבות מכרעת בעת בקשת משכנתא לדירה שנייה. הבנקים בישראל יעריכו את ההכנסה, יציבות התעסוקה והיסטוריית האשראי שלכם. ודאו שיש לכם מקור הכנסה קבוע ופרופיל אשראי חזק כדי להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל הצעת משכנתא נוחה.
3. יחס חוב להכנסה:
המלווים גם יעריכו את יחס החוב להכנסה שלכם כדי לקבוע את יכולתכם לנהל תשלומי משכנתא מרובים. חשוב שתהיה לכם רמת חוב ניתנת לניהול והכנסה מספקת כדי לכסות את כל ההתחייבויות הכספיות שלכם בנוחות. פירעון חובות קיימים או הפחתת יתרות חובות יכול לשפר את יחס החוב להכנסה ולשפר את זכאותך למשכנתא לדירה שנייה.
4. שיעורי ריבית ותנאים:
משכנתא לבית שני משמשת בדרך כלל לרכישת נכס להשקעה, אשר נוטה להיות בעל עלות נמוכה יותר בהשוואה לבית מגורים ראשוני. לכן, סכום המשכנתא לדירה שניה לרוב קטן יותר. עם זאת, מכיוון שהבנק נותן משכנתא קטנה יותר, הוא מרוויח פחות מדי חודש מהחזר ההלוואה. כדי לפצות על כך, הבנק עשוי להעלות את הריבית על המשכנתא. בנוסף, אם עדיין נותר לכם פרק זמן משמעותי במשכנתא הראשונה שלכם ואתה מגיש בקשה למשכנתא שנייה, הבנק עשוי לראות בכך סיכון ליכולת שלך להחזיר את שתי ההלוואות. כתוצאה מכך, הם עלולים להעלות את הריבית על המשכנתא השנייה.
5. שיקולי הכנסה משכירות:
אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה השנייה שלכם, חשוב לקחת בחשבון את ההכנסה הפוטנציאלית מדמי שכירות בעת הגשת בקשה למשכנתא. חלק מהבנקים עשויים לקחת בחשבון את הכנסות השכירות החזויות בעת הערכת הזכאות שלכם. מתן תחזית הכנסה מקיפה מדמי שכירות יכולה לחזק את בקשת ההלוואה שלכם ולשפר את תנאי המשכנתא שלכם.
לסיכום – משכנתא לדירה שניה
השקעה בדירה שנייה בישראל היא הזדמנות מרגשת, והבטחת משכנתא למיזם זה אכן ישימה. על ידי הבנת הדרישות וההבדלים הספציפיים בתהליך המשכנתא עבור בית שני, אנשים יכולים לנווט את המסע בביטחון. זכרו לפנות לבנקים ולמוסדות פיננסיים בעלי מוניטין המציעים אפשרויות משכנתא מותאמות לדירה שנייה. בעזרת תכנון מוקפד וקבלת החלטות נבונה, תוכלו להפוך את החלום שלכם להחזיק בנכס שני בישראל ולקחת משכנתא לדירה שניה ולהנות מחלום הנדל״ן הישראלי .
שאלות נפוצות בנוגע ללקיחת משכנתא עבור נכס שני
1: האם אוכל לקבל משכנתא לדירה שנייה בישראל?
תשובה: כן, ניתן לקבל משכנתא לדירה שנייה בישראל. בנקים ומוסדות פיננסיים בישראל מציעים אפשרויות משכנתא שונות המותאמות במיוחד עבור אנשים המבקשים לרכוש נכס שני. עם זאת, התנאים וההגבלות עשויים להיות שונים מאלה של מגורים ראשיים.
2: מהן הדרישות לקבלת משכנתא לדירה שנייה?
תשובה: הדרישות לקבלת משכנתא לדירה שנייה בישראל דומות לאלו של בית מגורים ראשוני. תצטרך לספק הוכחה להכנסה, יציבות תעסוקתית והיסטוריית אשראי מוצקה. בנוסף, הבנק יעריך את יחס החוב להכנסה שלכם כדי להבטיח שתוכל לנהל את ההתחייבויות הפיננסיות של משכנתאות מרובות.
3: במה שונה תהליך המשכנתא לדירה שנייה מהראשון?
תשובה: אמנם תהליך המשכנתא הכללי נותר דומה, אך ישנם כמה הבדלים עיקריים בעת בקשת משכנתא לדירה שנייה בישראל. ראשית, המקדמה הנדרשת עבור נכס שני בדרך כלל גבוהה מזו של בית מגורים ראשוני. בנוסף, שיעורי הריבית והתנאים עשויים להשתנות, מכיוון שלעתים קרובות בנקים תופסים נכסים שניים כהשקעות בסיכון גבוה יותר.
