נדל”ן בדובאי: המדריך השלם למשקיע הישראלי + נתונים כלליים וגרפים 🇦🇪

משנה לשנה הנדל״ן בדובאי הולך והופך לפופולרי יותר ויותר עבור המשקיע הישראלי. דובאי היא אחת משבע הנסיכויות באיחוד האמירויות והשנייה בגודלה. העיר היא פופולרית ביותר בעיני העולם ויותר מ-80% מתושביה הם מהודו, פקיסטן וארצות ערב, ולכן הפער הכלכלי בין האזרחים הוא מובהק ביותר.

בשנת 2007, דובאי פתחה את שעריה להשקעות זרות עם הכרזת אזור סחר חופשי ונטול מס על ההכנסות. המהלך הפך את דובאי למוקד תיירותי ועסקי חשוב ומבוסס במיוחד.

נכון להיום, שוק ההשקעות הזרות של דובאי מגלגל עשרות מיליארדי דולרים מידי שנה. מיעוט הבירוקרטיה המקומית מעודד פעילות עסקית וגם תומך בהשקעה נרחבת בטכנולוגיה, תיירות ובנדל”ן.

רקע על דובאי – כלכלה, דמוגרפיה ונדלן

דובאי היא אחת משבע האיחודים של איחוד האמירויות הערביות. כיום, היא העיר הגדולה ביותר והעיר הכלכלית המרכזית של איחוד האמירויות הערביות. עם מזרחה על חופי המפרץ הפרסי ועירה העיקרית דובאי היא מרכז עסקי, פיננסי, תיירותי ותרבותי ותפוסה יכולת להתפתח בקצב מדהים בשנים האחרונות.

פוליטיקה ומערכת השלטון:

איחוד האמירויות הערביות הוא מערכת שלטונית פדרלית שמשולבת משבעה איחודים, וכל איחוד מפעיל בחלקו רמת עצמאות מסוימת בתחומי מדיניות פנים. דובאי היא בירת איחוד האמירויות הערביות ומרכז הממשלה שלה.

דמוגרפיה ותרבות:

דובאי היא עיר מגוונת גם בקרב אוכלוסייתה, ובה פועלים אנשים מכל העולם. דובאי היא עיר פורה בתרבות, מוסיקה, אמנות ופסטיבלים, והיא מבוקרת גם כפינת השקט הנפשי האמיצה והבולטת ביותר בכל איחוד האמירויות הערביות.

גידול האוכלוסייה בדובאי (1980 – 2023)

כלכלה ותעשייה:

דובאי היא אחת מערים העסקיות והפיננסיות החשובות ביותר במזרח התיכון ומהווה כמוקד העיקר לאירועי עסקים, תערוכות וכנסים ברמה עולמית. התעשייה בעיר כוללת מסחר בנפט וגז, סחורות תעופה ומוצרי תעופה, מכשור רפואי, תוכנה ותכנון, תחבורה ותיירות. תחום הנדל”ן גם כן מרחיב ופועל, עם פרויקטים בנייה גדולים ותחוש עירוניות חדשות.

נדל”ן בדובאי:

דובאי מוכרת בפרויקטים נדל”ן מגורים ומסחריים מפוארים וברמות איכותיות גבוהות. מדיניות השוק הפתוח בדובאי מקנה דגש על התפתחות העיר והפיתוח האיכותי של פרויקטים חדשים. בשנים האחרונות, גידול עצום של תעשיית התיירות והפיתוח התרבותי בדובאי ממקורות כמו ברמות טכנולוגיות, תחבורה והשתלבות חברתית.

דובאי היא יעד מבוקר למשקיעים ותיירים, והכלכלה המתפתחת והפועלת במהירות רבה מצריכה יכולת התמקדות וכמובן גיבוי מקצועי. במידה ותחלוף בהתעניינות בהשקעה בנדל”ן בדובאי, מומלץ להתייעץ עם מומחה נדל”ן מנוסה ולבצע מחקר יסודי בשוק הנדל”ן באזור.

הנה עוד כמה נתונים שעשויים לעניין אתכם על דובאי

• דובאי היא אחת מהמדינות המושקעות ביותר בפעילות השקעות זרות. משקיעים זרים מגיעים לדובאי מכל רחבי העולם ומשקיעים במגוון רחב של תחומי עניין, כגון נדל”ן, תעשיות, טכנולוגיות, תיירות ועוד.
• דובאי מציעה תנאי מיסוי וחופשיות עסקית יוצאי דופן למשקיעים זרים. מיסוי הנכסים בדובאי נמוך בהשוואה למדינות אחרות  בעלי נכסים נהנים ממס קבוע של 5% בכל רחבי האמירויות. השקעות בדובאי יחייבו אתכם לשלם רק 0% במס הכנסה!
• כ-85% מתושבי דובאי הם עובדי חוץ ומזרים, הגורמים להערכה כי עשרות מיליוני תושבי דובאי הם מקורות מחמד למסחר בקניות יוקרתיות, תיירות ופעילות עסקית חדשה.

יתרונות הנדל״ן בדובאי

קניית נדל״ן בדובאי יכולה להיות משתלמת ויתרונותיה נובעים ממספר גורמים המייחדים את העיר כמרכז עסקי ותיירותי עולמי. הנה כמה מהיתרונות לקניית נדל״ן בדובאי:

1. תנאי מס נוחים: דובאי מציעה תנאי מס שאינם קיימים במדינות רבות. אין מס על הכנסות, מס ביטוח לאומי ומס רקע על נדל״ן, כך שהכנסות מההשקעות נדל״ן יכולות להיות גבוהות יותר.
2. שפע פרויקטים מתפתחים: דובאי נמצאת בתהליכי פיתוח מתמיד והיא יכולה להציע מגוון רחב של פרויקטים נדל״ן מגורים, מסחריים ותיירותיים.
3. סחר חופשי: דובאי מתנהלת כמרכז עסקי בינלאומי, ומספקת סביבה מזרימה לעסקים. אין חיובי מס על חילופי מטבע, כך שלא קיימות הגבלות להעברת כספים לחו”ל.
4. תיירות ותרבות גלובלית: דובאי מציעה חיים תרבותיים ותיירותיים מגוונים, והפיתוח התיירותי מגוון. זאת יכולה להוות הזדמנות טובה להשקיע בנדל״ן לצורך השכרה קצרת טווח.
5. פוליטיקה יציבה: דובאי נמצאת במצב פוליטי יציב ומכפית לקניית נדל״ן. רשות המקומית מקדישה דגש על הפיתוח והתוכניות המרחיבות את כשר החיים.
6. תשתיות מתקדמות: דובאי כוללת תשתיות מתקדמות, מתחברת לרשתי התחבורה המתקדמות ומציעה תכניות תיכנותיות לשיפור תשתיותיה.

מה קורה באמת בדובאי מבחינת נדל”ן

מחירי הדיור הגבוהים נבלמו עם פרוץ המשבר העולמי בשנת 2008 וחוו לאחריו ירידה משמעותית. ההתאוששות ההדרגתית מהמשבר לאט לאט גרמה לעלייה מחודשת במחירים עד שנת 2014, אז נקבעו מספר תקנות רגולטוריות חדשות ובמטרה לצנן את ההיצע הגבוה, כך שמחירי הנדל”ן שוב החלו לרדת. הפחתת המחירים נמשכה גם אל תוך שנת הקורונה (2020), מה שהביא לשמחה רבה עבור משקיעים רבים שנהנים מהשקעה במחירים זולים, בוודאי יחסית לעלויות ההשקעה בדיור ישראלי כחול-לבן.

המשבר הכלכלי העולמי ב-2008 פגע גם בשוק הנדל”ן בדובאי וגרם לירידה משמעותית במחירי הדיור. עם ההתאוששות הכלכלית התחילה עלייה במחירי הדיור, תקנות רגולטוריות חדשות נקבעו בשנת 2014 וגרמו לצנן את ההיצע הגבוה, מה שגרם לירידה במחירי הנדל”ן. עם זאת, הפחתת המחירים המתמשכת המשיכה גם בתקופת הקורונה בשנת 2020 ומשכה משקיעים להשקיע בדובאי בגלל המחירים הנמוכים בהשוואה לדיור ישראלי.

בחינת הביקוש הגובר לנכסי יוקרה בדובאי

נכסי יוקרה ומגורים מפוארים הם קטגוריית הנדל”ן הנחשבת היום לכיוון המבוקש ביותר בדובאי. בין השנים 2016 ל-2019, מספר עסקאות בנכסי יוקרה בדובאי עלה ב-15% והגיע לכמעט 2,000 עסקאות!

המשקיעים הזרים והעשירים משקיעים בווילות פרטיות יוקרתיות וחדשות במחירים של מאות מיליוני דולרים.

למשל, חובבי הפאר העולים לדובאי מתחרים זה בזה כדי לרכוש דירות במגדלי המגורים הגבוהים והמפוארים ביותר בעיר, כמו המגדלים “בורג חליפה” ו-“מרינה סקיי” המציעים נופים מרהיבים על המים והעיר, ובהם תפוסות דירות במחירים עצומים שעלולים להגיע למיליוני דולרים.

תפקידם של משקיעים זרים בשוק הנדל”ן של דובאי

המשקיעים זרים מבצעים פעילות נרחבת במגוון תחומים כגון תיירות, מסחר ונדל”ן וכך גם בפרויקטים של חברות המפתחות נכסי מגורים ומסחריים.

לדוגמה, בשנת 2019 לבדה, משקיעים זרים השקיעו כ-12.7 מיליארד דולר בנדל”ן של דובאי, מה שהפך אותה ליעד מבוקש ביותר להשקעות זרות במזרח התיכון. רוב המשקיעים הזרים מגיעים מהודו, ארצות הברית, קנדה, גרמניה ובריטניה.

לכן, משקיעים זרים מהווים חלק חשוב בשוק הנדל”ן של דובאי ומשפיעים על תנועת המחירים והסכמי השכירות. כמו כן, חברות המפתחות מבצעות מגוון פעילויות כדי למשוך משקיעים זרים, כגון יצירת מוצרים מימון ייחודיים ושיווק יעיל באינטרנט ובתצוגות עם מטרה לפתות משקיעים מעניינים.

תקנות מחמירות בנדל”ן דובאי: סקירה כללית

בנובמבר 2020, הכריזה הממשלה האמירויותית על תקנות חדשות לנדל”ן שפועלות בדובאי. התקנות מכוונות לעזור לצמצם את הפערים המצטברים בין המחירים הגבוהים לצמיחת המשכנתאות והחל באפקט הקטן של משבר הקורונה על הכלכלה המקומית.

בין התקנות החשובות ניתן למצוא

• התחייבות לסגירת חשבונות והסדרת דיורים עם המשכירים באמצעות חוזי שכירות תקינים.
• החברות המפתחות נדל”ן חייבות להשיג אישורים על כל פרויקט מגורים חדש שהן מתכוונות לבנות.
• החברות המפתחות נדל”ן חייבות להקפיד על כך שסכום ההון החודשי לפרויקט יהיה נמוך מאשר הערך המשוערך של הנכסים לאחר הסיום.
• המשכנתאות לנכסים מוגבלת לעד 75% מערך הנכס.
• נוסעים זרים חייבים לשלם מס נדל״ן בגובה 4% מערך הנכס, בזמן שבעלי הנכסים חייבים לשלם מס מקומי בגובה 5% מערך הנכס.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בדובאי

• תמורה טובה למחיר – המחירים למטרה למ”ר בדובאי משתנים בין 6,500-18,300 דירהם (בין 6,000-17,000 ₪) ולכן יש אפשרות להשקיע בנדל”ן במחיר נמוך בשכונות זולות וזה יחסוך על ההשקעה.
• תשואה גבוהה – רווחי ההשקעה בנדל”ן בדובאי יכולים להיות גבוהים עם תשואות רווח נטו של כ-5-7% לשנה.
• מסיבי דמי מניה נמוכים – בדובאי המסים הם נמוכים יחסית למדינות אחרות, כך שההשקעה בנדל”ן בדובאי עשויה להיות משתלמת יותר ביחס למדינות אחרות.
• פוטנציאל לתאום שכר גבוה – השכרת נדלן בדובאי נעשית בצורה שנתית וישנם חוזים עם תנאים מסוימים, כך שקיים פוטנציאל לתאום שכר גבוה ולכן ישנה הזדמנות לצבור רווחים גבוהים מההשקעה בנדל”ן.
• רגולציה מתקדמת – תקנות רגולטוריות חדשות בדובאי נועדו לסגור פערים ולקדם את שוק הנדל”ן עם המטרה להפחית את היצע הגבוה ולצנן את המחירים.

יתרונות ברכישת נדל”ן בדובאי 

דובאי מצויה ברמת פשיעה 0%, מה שהופך אותה לאחת הערים המבוטחות ביותר בעולם. בנוסף, עם תעשיית התיירות הפועלת במלואה ותדמיתה המפוארת, דובאי היא אחת היעדים המבוקשים ביותר לתיירות ומשקיעים ברחבי העולם. כמו כן, דובאי מנסה להפחית את התלות שלה בנפט כמשאב לאומי וכיום הנפט מהווה רק 1% מההכנסות הכלכליות שלה, מה שמאפשר לה משאב לגדילת ההון וממשק עסקי מוצלח עם תיירים ואנשי עסקים מכל רחבי העולם.

בקשר למיסוי ובירוקרטיה בהשקעת נדל”ן בדובאי יחייבו אתכם לשלם רק 0% במס הכנסה ומס שבח ו-5% בסך הכל עבור הכנסותיכם משכר הדירה. רוכשים דירה בדובאי בסכום 750,000 דיראהם (AED) ומעלה זכאים לוויזת תושב ל-3 שנים. מאפריל 2022 נכנסה רפורמה חדשה, לפיה רכישת דירה בסכום 2 מיליון דיראהם ומעלה מזכה בוויזת זהב למשך 10 שנים.

תהליך רכישת נכס בדובאי

1. חתימת הסכם רכישה בין הקונה והמוכר, כולל תנאים ומחיר.
2. הגשת בקשה לרישום הנכס בממשלת דובאי ותשלום מס רכישה בגובה 4% מערך הנכס.
3. בדיקת חובות על הנכס על ידי הרשות העירונית ותשלום כל החובות הקיימות על הנכס.
4. רישום הנכס בשם הקונה על ידי הממשלה. (עליכם לנסח ולחתום על זיכרון דברים ולשלם במעמד החתימה בין 5%-10% מסכום הרכישה)
5. תשלום עמלה לסוכן הנדל”ן אם השתמשתם בשירותיו.

כדי להשלים את התהליך בצורה חלקה ובמהירות, מומלץ לפנות ליועץ נדל”ן מקומי או לסוכן נדל”ן מורשה.

לסיכום – נדלן בדובאי

הסכמי אברהם תרמו לפתיחת שוק המסחר האיכותי והמטיב בין דובאי וישראל, וגורמים למשקיעים ישראליים לבחון את כדאיות השקעות נדל”ן בדובאי כבר עכשיו. על פי המומחים, השנים הקרובות יהיו המוצלחות ביותר להשקעות נדל”ן בדובאי, כאשר מחירי הדיור נמצאים ברמות מתאימות והם צפויים לעלות בעתיד הקרוב ולהביא לתשואה טובה.