מס על שכירות – מהם מסלולי המס שקיימים?

כשוכר דירה בישראל, יש לך אפשרות לבחור בין שלושה מסלולי מס שונים להכנסה משכירות. מסלולים אלה כוללים:

המסלול הפטור ממס, המאפשר לך לקבל פטור מלא או חלקי מתשלום מס על הכנסתך מדמי שכירות. אפשרות זו עומדת לרשותך אם סך הכנסתך החודשית מדמי שכירות, יחד עם הכנסת בן/בת זוגך וילדיך מתחת לגיל 18, אינו עולה על סכום מסוים (כיום 5,100 ₪ לחודש נכון לשנת 2020). אם הכנסתך עולה על סכום זה, אך נמוכה מפי שניים מתקרת הפטור (כיום 10,200 ₪ לחודש), חלק מהכנסתך עדיין עשוי להיות פטור, כאשר השאר יחויבו במס בשיעור המס השולי המבוסס על סך הכנסתך.

שיעור המס המופחת של 10%, העומד לרשות יחידים העומדים בתנאים מסוימים כמו היותם תושב ישראל לצרכי מס והכנסה משכירות שאינה חורגת מתקרת הפטור. אם תבחר באפשרות זו, תידרש לשלם מס של 10% על הכנסתך מדמי שכירות, ולא את שיעור המס השולי שהיה חל בדרך כלל. עם זאת, לא תוכל לתבוע כל ניכויים או פטור בגין הוצאות הקשורות בהשכרת דירתך.

מיסוי לפי שיעורי מס רגילים, החל על יחידים שאינם עומדים בתנאי המסלול הפטור ממס או בשיעור המס המופחת של 10%. במסגרת אפשרות זו, הכנסות השכירות שלך יחויבו במס בשיעור המס השולי המבוסס על סך הכנסתך. כמו כן, תוכל לתבוע ניכויים ופטורים בגין הוצאות הקשורות בהשכרת דירתך.

חשוב לקחת בחשבון את הנסיבות הספציפיות שלך כאשר אתה מחליט איזה מסלול מיסוי הוא המועיל ביותר עבורך. יש לקחת בחשבון גורמים כמו גובה ההכנסה מדמי שכירות, שיעור המס השולי וההוצאות הקשורות בהשכרת הדירה שלכם. זכור כי אתה יכול לשנות את מסלול המיסוי שלך עבור כל שנת מס בנפרד.

המסלול הפטור ממס

המסלול הפטור ממס הוא אופציה העומדת לרשות שוכרי הדירות בישראל המאפשרת להם להיות פטורים מתשלום מס על חלק או על כל הכנסותיהם מדמי שכירות. כדי לזכות בפטור המלא, סך כל הכנסתו החודשית מדמי שכירות של היחיד, יחד עם הכנסת בן/בת זוגו וילדיו מתחת לגיל 18, לא יעלה על סכום מסוים (כיום 5,100 ₪ לחודש נכון לשנת 2020). תקרת פטור זו מתעדכנת בכל שנת מס.

במידה והכנסת השכירות החודשית של היחיד עולה על תקרת הפטור, אך נמוכה מפי שניים מהתקרה (כיום 10,200 ₪ לחודש), הוא עדיין עשוי להיות זכאי לפטור חלקי. במקרה זה, תופחת יתרת הפטור וחלק מההכנסה העולה על התקרה החדשה (המכונה “תקרה מתואמת”) יחויב בשיעור מס שולי המבוסס על סך הכנסתו של הפרט.

לחישוב התקרה המתואמת מופחת הסכום העודף (ההפרש בין שכר הדירה בפועל לתקרת הפטור) מסכום תקרת הפטור המקורי. ההפרש הנובע הוא התקרה המתואמת פטורה ממס, אשר לאחר מכן מנוכה מדמי השכירות שהתקבלו בפועל. כל סכום עודף מעבר לתקרה המתואמת יחויב בשיעור המס השולי של הפרט.

לדוגמה, אם סך הכנסתו החודשית מדמי שכירות של הפרט עומדת על 6,000 ש”ח ותקרת הפטור היא 5,100 ש”ח, הסכום העודף הוא 900 ש”ח (6,000 – 5,100 ש”ח). התקרה המתואמת תעמוד על 4,200 ש”ח (5,100 – 900 ש”ח), והחלק החייב במס בהכנסת השכירות של היחיד יעמוד על 1,800 ש”ח (6,000 – 4,200 ש”ח). שיעור המס השולי של היחיד יחול אז על חלק זה החייב במס.

במקרים בהם קיים פטור חלקי ולא פטור מלא, יתכן ויתאפשר ליחיד לקזז חלק יחסי מההוצאות שנגרמו לו בגין השכרת דירתו, כגון שכר טרחת עורך דין או דמי ניהול, כנגד חלק החייב במס מהכנסותיהם מדמי שכירות.

מסלול מס מופחת

בנוסף למסלול הפטור ממס, ליחידים בישראל שמקבלים הכנסות משכירות מנכסי מגורים יש אפשרות לשלם מס מופחת של 10% על הכנסתם. אפשרות זו מפורטת בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה והיא עומדת לרשות יחידים המחזיקים ומשכירים נכס מגורים אחד או יותר בישראל.

במסגרת אפשרות זו, לא ניתן לתבוע ניכויים או פטורים בגין הוצאות הקשורות בהשכרת הנכס, כגון תיקונים, שכר טרחת עורך דין או דמי ניהול. כמו כן יש לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה מדמי שכירות. אם התשלום לא יתבצע במסגרת זמן זו, יתווספו ריבית ודמי הצמדה לחבות המס של הפרט.

מסלול זה עשוי להיות אטרקטיבי ליחידים המשכירים מספר דירות או מקבלים שכר דירה גבוה עבור דירה בודדת, שכן הוא מאפשר להם לשלם מס נמוך יותר על הכנסתם משכירות. עם זאת, חשוב לציין כי במידה והיחיד בוחר במסלול הפטור ממס עבור אחד מנכסיו, יש לקחת בחשבון את הכנסות השכירות מכל נכסי המגורים שלו בחישוב תקרת הפטור והתקרה המותאמת.

כמו כן, חשוב לוודא שהדיירים חותמים על הצהרה המציינת כי הדירה השכורה משמשת אך ורק למטרות מגורים במסגרת הסכם השכירות. זה יכול לעזור להבטיח שהאדם יהיה זכאי לשיעור המס המופחת של 10% על הכנסתו מדמי שכירות.

מסלול מדרגות מס 

מסלול המיסוי השלישי העומד לרשות יחידים המקבלים הכנסות משכירות מנכסי מגורים בישראל הוא תשלום מס על הכנסתם לפי שיעורי המס הרגילים החלים על סוגי הכנסה אחרים. במסגרת אפשרות זו, הכנסותיו מדמי שכירות של היחיד יהיו כפופות לשיעור המס השולי החל על כלל הכנסתו, בהתחשב בכל מקורות ההכנסה כגון עבודה, עסקים וריבית.

עבור הכנסה פסיבית (הכנסה שלא הושגה מעבודה או מעסק), שיעור המס השולי הראשון הוא 31%. עם זאת, יחידים שמלאו לגיל 60 במהלך שנת המס מחויבים בשיעור מס שולי ראשון של 10% (בהנחה שיש להם הכנסה נוספת).

במידה ואדם פרטי יבחר במסלול מיסוי זה, יוכל לתבוע ניכויים בגין הוצאות הקשורות בהשכרת נכסיו, כגון תיקונים או דמי ניהול, שנגרמו לו בתהליך השגת הכנסתו מדמי שכירות. חשוב לציין כי הבחירה במסלול זה מחייבת את היחיד להגיש דיווח שנתי לרשויות מס הכנסה.

הכנסות משכר דירה מחוץ לישראל

על פי חוקי המס בישראל, לאנשים המקבלים הכנסות משכירות מנכסים מחוץ לישראל יש אפשרות לבחור בין שני מסלולי מיסוי שונים. מסלולים אלו הם:

שיעור מס קבוע של 15%: אפשרות זו מפורטת בסעיף 122א לפקודת מס הכנסה ומאפשרת ליחידים לשלם שיעור מס קבוע של 15% על הכנסתם מדמי שכירות. לפי אפשרות זו, יחידים יכולים לתבוע ניכויים עבור הוצאות פחת בלבד ואינם יכולים לתבוע מס ששולם בחו”ל.

שיעורי מס רגילים: אפשרות זו מאפשרת ליחידים להחיל את שיעורי המס הרגילים על הכנסותיהם מדמי שכירות, מה שמאפשר קיזוז הוצאות פחת והוצאות אחרות שהוצאו בתהליך ההכנסה מדמי שכירות. כמו כן, ניתן זיכוי מס בגין מיסים ששולמו בחו”ל כנגד חבות המס של הפרט בישראל. עם זאת, ייתכן שתהיה חיוב של 12% בגין דמי ביטוח לאומי אם תבחר באפשרות זו על פני שיעור המס הקבוע של 15%.

חשוב לקחת בחשבון את הנסיבות הספציפיות של כל אדם כאשר מחליטים איזה מסלול מיסוי הוא המועיל ביותר. יש לקחת בחשבון גורמים כמו גובה ההכנסה מדמי שכירות, ההוצאות שנגרמו בתהליך ההכנסה, ושיעורי המס במדינה בה נמצא הנכס.

לעוד על פיננסים