איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
תשואה על דירה להשקעה היא היחס בין הרווח הנקי שמתקבל מהדירה לבין ההוצאה הכוללת שהושקעה בדירה. הרווח הנקי מורכב משני חלקים: ההכנסה החודשית מהשכרה, פחות ההוצאות השוטפות על הדירה (אגרת ניהול, ועד בית, מיסים, תיקונים וכו’), וההערכה השווי של הדירה במהלך השנים, פחות ההוצאות החד פעמיות על הדירה (מס רכישה, עמלות עו”ד, ריהוט וכו’). ההוצאה הכוללת מורכבת מההון העצמי שהושקע בדירה, וההלוואה או המשכנתא שנלקחה לרכישת הדירה.
לדוגמא: אם רכשתם דירה במחיר של 2 מיליון שקלים, והושקעתם בה 500 אלף שקלים מהון עצמי ו-1.5 מיליון שקלים מהלוואה, ואתם משכירים את הדירה ב-6 אלף שקלים לחודש, וההוצאות השוטפות על הדירה הן 1 אלף שקלים לחודש, ואחרי 5 שנים אתם מוכרים את הדירה ב-2.5 מיליון שקלים, וההוצאות החד פעמיות על הדירה היו 100 אלף שקלים, אז התשואה שלכם תהיה:
- הרווח הנקי = (6,000 – 1,000) * 12 * 5 + (2,500,000 – 2,000,000) – 100,000 = 440,000 שקלים
- ההוצאה הכוללת = 500,000 + 1,500,000 = 2,000,000 שקלים
- תשואה = 440,000 / 2,000,000 = 0.22, או 22%
מיסוי למשקיעים – כמה מס צריך לשלם על דירה להשקעה?
אם אתם רוכשים דירה שאינה הראשונה שלכם, אתם חייב לשלם מס על הרכישה לרשות המסים. תוך 30 יום מהחתימה על החוזה, אתם צריך לדווח על העסקה, ותוך 60 יום אתם צריך לשלם את המס.
המס נקבע לפי מספר הדירות שיש לך, והוא משתנה מדי שנה בהתאם למדד. עבור דירה ראשונה, אפילו אם היא להשקעה, יש 5 מדרגות של מס:
- מדרגה ראשונה: 0% על עד 1,805,545 ₪
- מדרגה שניה: 3.5% על בין 1,805,545 ₪ ל-2,141,605 ₪
- מדרגה שלישית: 5% על בין 2,141,605 ₪ ל-5,525,070 ₪
- מדרגה רביעית: 8% על בין 5,525,070 ₪ ל-18,416,900 ₪
- מדרגה חמישית: 10% על מעל 18,416,900 ₪
להלן המדרגות המתוקנות המלאות של מס רכישה על דירה שניה או יותר נכון לשנת 2024:
- מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪ – 8%
- מדרגה שניה: על חלק השווי שמסכום של 5,525,070 ₪ ואילך – 10%
5 ערים מובילות בישראל להשקעה
- תל אביב (5.2) תל אביב היא העיר הגדולה והמרכזית בישראל, והיא מושכת אליה אנשים מכל שכבות האוכלוסייה. העיר מציעה חיי תרבות עשירים ומגוונים, עסקים, חינוך ובידור, ונחשבת לאחת הערים היקרות בעולם. הביקוש הרב לדירות בתל אביב מבטיח שכר דירה גבוה ותשואה יציבה למשקיעים. בנוסף, העיר מציגה עלייה מתמדת בערך הנכס ולכן יש פוטנציאל השבחה גבוה בעתיד.
- ירושלים (4.8) ירושלים היא עיר הקודש לשלוש הדתות המובילות בעולם, והיא משמשת כבירת ישראל ומרכז חשוב של פוליטיקה, דת, תיירות והיסטוריה. העיר מורכבת משכונות רבות ומגוונות, ביניהן העיר העתיקה, המגדלים החדשים, השכונות הדתיות והחילוניות. העיר מושכת אליה אנשים מכל הרקע והאמונות, והיא מציעה אפשרויות רבות למגורים, לימודים, עבודה ובילוי. הביקוש הרב לדירות בירושלים מבטיח שכר דירה גבוה ותשואות יציבות למשקיעים. בנוסף, העיר מציגה עלייה מתמדת בערך הנכס, כך שיש פוטנציאל השבחה גבוה בעתיד.
- חיפה (4.5) חיפה היא העיר השלישית בגודלה בישראל, והיא ממוקמת על חוף הים התיכון והר הכרמל. העיר מהווה מרכז חשוב של תעשייה, מסחר, טכנולוגיה ומדע, והיא מארחת את נמל חיפה, חברת רפאים טבע, המכון הטכנולוגי של הטכניון ואוניברסיטת חיפה. העיר מציעה חיי עיר עשירים ומגוונים, והיא מושכת אליה אנשים מכל הסוגים והתחומים. הביקוש הרב לדירות בחיפה מבטיח שכר דירה גבוה ותשואה יציבה למשקיעים. בנוסף, העיר מציגה עלייה מתמדת בערך הנכס ולכן יש פוטנציאל השבחה גבוה בעתיד
- אילת (4.2) אילת היא העיר הדרומית ביותר בישראל, והיא ממוקמת על חוף הים האדום. העיר היא מרכז תיירות פופולרי, המציעה חוף יפהפה, אטרקציות מים, פארקים לאומיים, חיות מדבר וקניון ענק. העיר מושכת אנשים מכל הרקע והאמונות, והיא מציעה אפשרויות רבות לחיים, לעבוד ולשחק. הביקוש הרב לדירות באילת מבטיח שכר דירה גבוה ותשואה יציבה למשקיעים. בנוסף, העיר מציגה עלייה מתמדת בערכי הנכס, כך שיש פוטנציאל השבחה גבוה בעתיד.
