קרנות נדל”ן – מידע חשוב לפני ההשקעה

האם אי פעם שקלתם את הפוטנציאל של קרנות נדל”ן כאפשרות השקעה בת קיימא, אך הרגשתם בשוק מהמורכבויות וגורמי הסיכון המעורבים? אל תדאגו יותר! הכנו לכם מדריך תמציתי וקל להבנה השופך אור על היבטים שונים של השקעה בקרנות נדל”ן, על מנת להקל עליכם לקבל החלטות מושכלות עתידכם הפיננסי.

מה זה קרן נדל״ן? איך זה עובד?

קרנות נדל”ן הן קרנות השקעות, ציבוריות או פרטיות המשמשות לאיסוף כספים ממגוון משקיעים על מנת להשקיע בנדל”ן (נכסי נדל”ן וקרקעות). הנדל”ן כולל נכסים כמו בתים, דירות, משרדים, חנויות, מלונות, מרכזי קניות, ועוד.

קרנות הנדל”ן מאגדות את ההשקעות של מספר משקיעים לצורך רכישת נכסי נדל”ן ביחד. הכספים שמועסקים בקרנות נדל”ן משמשים לרכישת, פיתוח, ניהול ומכירת נכסים נדל”ן, והתשואות מן הנכסים מתחלקות בין המשקיעים בהתאם למניות הקרן שהם ברשותם.

קרנות נדל”ן נותנות למשקיעים את היתרון של השקעה בנדל”ן גם עם סכומים יחסית נמוכים, וכן מספקות ניהול ותמיכה מקצועית בניהול הנכסים. הן מצויות בשוק ההון ויכולות להיות פתוחות לציבור או להיות פרטיות, תלוי בסוג הקרן והתקנון שלה.

סוגי קרנות נדל״ן

ישנם מספר סוגים שונים של קרנות נדל”ן בשוק הישראלי. הנה תיאור מעמיק של כמה מהסוגים המרכזיים:

1. קרנות נדל”ן פתוחות (REITs / ריט): קרנות נדל”ן פתוחות הן קרנות ציבוריות שנסחרות בבורסה. הן משקיעות בנכסי נדל”ן מגוונים כגון מבני מגורים, משרדים, קניונים ומסחרי, מלונות ועוד. המשקיעים רוכשים מניות של הקרן ומקבלים חלקה מתשואות הנכסים בצורת דיבידנדים. קרנות הנדל”ן הפתוחות נדות בתקנון מסוים כמו כמות מינימלית של נכסים בקרן ודרישה להפצת מחירי הנכסים בשוק הבירושת.
2. קרנות נדל”ן פרטיות: קרנות נדל”ן פרטיות הן קרנות שאינן נסחרות בבורסה ונפתחות למשקיעים פרטיים בלבד. הן עשויות להיות חד-מנגנוניות או מנגנוניות מוגבלות ויש בהן יכולת גמישות יותר בהשקעה בנכסי נדל”ן מגוונים. מקובל לקרוא את תקנון הקרן ולשוחח עם המנהלים לפני השקעה בקרן נדל”ן פרטית.
3. קרנות הון נדל”ן (Hedge Funds): קרנות הון נדל”ן הן קרנות הון שמשקיעות בנכסי נדל”ן ובמקביל עשויות להשקיע גם במגוון רחב של מקורות הון נוספים כמו מניות, נגזרים פיננסיים ועוד. קרנות הון נדל”ן נוהלות בדרך כלל על ידי חברות השקעות מובילות המנהלות את הקרנה ומבצעות אסטרטגיות מורכבות כדי ליצור תשואות גבוהות למשקיעים.
4. קרנות נדל”ן משפחתיות: קרנות נדל”ן משפחתיות הן קרנות שנוצרו ומנוהלות על ידי משפחות או קבוצות משפחתיות. הן משקיעות בנכסי נדל”ן מסוימים ומתמחות בתחום נכסי נדל”ן מסוים כגון מסחרי, מגורים או חדרי קיסם. קרנות נדל”ן משפחתיות יכולות להיות פתוחות למשקיעים חיצוניים או להיות מוגבלות למשפחה עצמה.

איפה עדיף להשקיע? קרנות נדל״ן או השקעה עצמאית בנכסים?

השאלה איפה עדיף להשקיע, בקרנות נדל”ן או ברכישה פרטית ועצמאית של נכס, היא שאלה מורכבת ותלויה במספר פרמטרים והעדפות אישיות. יש לקחת בחשבון הן את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות.

הנה מספר נקודות לשיקול בין 2 האופציות:

קרנות נדל”ן:

• פיזור סיכונים יעיל: קרנות נדל”ן מציעות פיזור ריסק מכיוון שהן משקיעות במגוון נכסים ומפיצות את ההשקעה על מספר משקיעים. זה יכול להפחית את הסיכון שלך מתוך התייחסות גם למצבים כלכליים של נכסים ספציפיים.
• ניהול מקצועי: קרנות נדל”ן מציעות ניהול מקצועי של הנכסים, כולל ניהול יומי, תחזוקה ותיקון, מילוי רווחיות ועוד. זה יכול להפחית את העומס והזמן שנדרשים לך לניהול הנכס בצורה עצמאית.
• נגישות גבוהה לשוק הנדל”ן: קרנות נדל”ן מציעות גישה נוחה ויכולת להשקיע בנכסים בשוק הנדל”ן, אף כאשר סכומי ההשקעה אינם גבוהים מידי. זה עשוי להיות מתאים למשקיעים שאין להם ניסיון רחב בניהול נכסי נדל”ן.

רכישה פרטית ועצמאית של נכס:

• יכולת שליטה מלאה: ברכישה פרטית ועצמאית של נכס, יש לכם את השליטה המלאה והעצמאית על הנכס ועל תהליכי הניהול. מה שמאפשר לקבל החלטות באופן עצמאי ולהתמודד ישירות עם המצב הכלכלי של הנכס.
• אפשרות לחשיבה ארוכת טווח: ברכישה עצמאית של נכס יש בידכם את האפשרות לתכנן ולבצע שינויים או שדרות באובדן ארצי. זה יכול לתת לכם אפשרות לבנות ערך ולהשפיע על תשואות ההשקעה לטווח הארוך.
• אופציות יחודיות: ברכישה עצמאית של נדל״ן יש לכם את היכולת לחפש ולפתח אופציות יחודיות לרכישת / השכרת נכסים כמו בניה חדשה, שינוי תכנון, ריסוק ובנייה מחדש ועוד.

יש לקחת בחשבון שקרנות נדל”ן ורכישה פרטית של נכסים מציעות תכניות השקעה שונות וגישות ניהול שונות, והן יכולות לשלב תוך שמירה על התקציב, התוכנית הפרטית והמטרות האישיות שלכם.

למי מתאים השקעה בקרנות נדל״ן?

ההשקעה בקרנות נדל”ן מתאימה למגוון רחב של משקיעים והיא יכולה להתאים למטרות וצרכים שונים. הנה מספר דוגמאות לקבוצות המתאימות להשקעה בקרנות נדל”ן:

1. משקיעים שמחפשים פיזור סיכונים: קרנות נדל”ן מציעות פיזור ריסק מכיוון שהן משקיעות במגוון נכסים בו זמנית ומפיצות את ההשקעות על מספר נכסים. זה יכול להיות מתאים למשקיעים שרוצים להפחית את הסיכון שלהם על ידי פיזור ההשקעה בנכסים שונים במגוון אזורים במקום ״להניח את הביצים בסל אחד״.
2. משקיעים שרוצים ניהול מקצועי: אם אתה לא מעוניין בניהול יומי ותחזוקה של הנכסים ומעדיף להיות מעורב בתהליך ההשקעה בצורה יותר מרחוק, השקעה בקרנות נדל”ן עם ניהול מקצועי יכולה להיות הפתרון המתאים. המנהלים המקצועיים יתעסקו בניהול הנכסים ובכל האספקטים הפיננסיים והתפעוליים, מה שיכול להקל עליך מבחינה זמנית ומנהלית.
3. משקיעים פרטיים בלתי מנוסים בניהול נדל”ן: אם אין לך ניסיון רחב בניהול נכסי נדל”ן או אין לך זמן רב להשקיע בניהול, השקעה בקרנות נדל”ן יכולה להיות אפשרות מתאימה. הן מאפשרות לך להשקיע בנדל”ן באופן נוח ולסמוך על ניהול מקצועי שימלא את החלק הניהולי עבורך.
4. משקיעים עם הגבלות תקציביות: אם סכומי ההשקעה שלך מוגבלים ולא מספיקים לרכוש נכס בודד, השקעה בקרנות נדל”ן יכולה לתת לך גישה לשוק הנדל”ן ולנכסים ברמה גבוהה יותר מאשר ברכישה פרטית של נכס.

חשוב לקחת בחשבון שהשקעה בקרנות נדל”ן יכולה לכלול גם חסרונות כמו תלות בניהול הקרן ובביצוע התשואה מצדה. כל משקיע עלול להיות יחודי ולהכיל רגישויות וצרכים שונים, ולכן יש לדעת להתייעץ עם מומחה פיננסי או יועץ נדל”ן.

להלן טבלת השוואה המציגה את 25 קרנות הנדל״ן הגדולות ביותר בעולם

להלן טבלה המציגה את 25 הקרנות הנדל”ן הגדולות ביותר בעולם:

להלן כמה מאפשרויות ההשקעה בקרנות נדל”ן שיש היום

• קרנות נדל”ן ציבוריות: הן קרנות נייר ערך הפועלות בבורסה, המשקיעות בנדל”ן מסחרי, משרדי ותעשייתי ובנדל”ן מגורים באמצעות רכישת נכסים משמעותיים ומפעילות אותם להשגת רווחים.
• קרנות נדל”ן פרטיות: משקיעות בנכסי נדל”ן ישירים כמו דירות, בתים, וילות, מלונות ומשרדים, ומקדמות פרויקטים נדל”ן.
  מסחר בנכסי נדל”ן דיגיטלי: פלטפורמות שמאפשרות למשקיעים להשקיע בנכסי נדל”ן באמצעות פלטפורמות דיגיטליות, כמו חלונות למשקיעים פרטיים להשקעה בנכסי נדל”ן.
• השקעה בנכסי נדל”ן בחו”ל: השקעה בנכסי נדל”ן בחו”ל דרך קרנות נדל”ן וחברות השקעות, באמצעות הקניית נכסים בחו”ל והשכרתם למשך תקופה מוגדרת או למטרות מסחריות.

להלן כמה טכניקות ניהול סיכונים עבור קרנות נדל”ן

• חיזוי סיכונים: ביצוע חקר מעמיק לפני השקעה בקרן נדל”ן, כולל חקר מעמיק של השוק הנדל”ן והמגמות הכלכליות, כדי לזהות ולחסל סיכונים פוטנציאליים.
• דייברסיפיקציה (גיוון השקעות): השקעה במגוון נכסים נדל”ן במקום נכס אחד גדול, כדי להפחית את הסיכון הכלכלי הקשור לנכס אחד וכדי להפחית את הסיכון לפגיעה מהתנודות בשוק הנדל”ן.
• שימוש במניות מוגנות: שימוש בכלי כמו אפשרויות קנייה או מכירה, שמאפשרים לקבוצת הניהול לקנות או למכור את הנכסים בתנאים קבועים מראש, כדי להגן על הקרן מפני תנודות וסיכונים בשוק.
  
  התאמת תזרים מזומנים: תוכניות השקעה מציגות תוכניות תזרים מזומנים מדויקות ומפורטות שמאפשרות לניהול הקרן לתפעל באופן מיטבי ולהבטיח שהיא תוכל לעמוד בהתחייבויות הפיננסיות שלה.
• מדידת תפוקה: השימוש במדדי ביצועים מפורטים וברורים, כגון יחסי רווח לסיכון (כמו יחס החזר לפני השקעה או יחס הפסד לפני השקעה), יכול לסייע במדידת היעילות של הקרן ולזהות את הנכסים הכי מנצחים והכי מפגינים תפוקה. כמו כן, על הניהול לבחון את המדדים הללו באופן קבוע כדי להבין טוב יותר את ביצועי הקרן ולקבוע אם יש צורך להתאים את השקעותיה.

קרן הנדל”ן המצליחה בישראל

קרן הנדל”ן המצליחה ביותר בישראל היא תל אביב נכסים, שהיא אחת מקרנות הנדל”ן הגדולות והמובילות בשוק הישראלי. קרן זו מתמחה בהשקעות בנכסי משרדים, מסחריים ותעשייה באזור תל אביב והמרכז, ומחזיקה בנכסים בשווי כמעט 14 מיליארד שקלים.

קרן תל אביב נכסים נוסדה בשנת 2004 ומנוהלת על ידי חברת “פועלים” לניהול תיקי השקעות. הקרן מתמחה בהשקעות בנכסי משרדים, תעשייה ומסחריים, ומתאפיינת בניהול מקצועי ומיומן ובגיוס משקיעים מובילים בשוק הישראלי והבינלאומי. הקרן מפעילה ניהול פעיל ומבוסס על מיזם, ומשקיעה בנכסים שעומדים בקריטריונים מסוימים, כגון מיקום מבטיח ותנאי שוק מתאימים.

ניתוח הביצועים של קרנות נדל”ן

ניתוח הביצועים של קרנות נדל”ן הוא קריטי עבור המשקיעים כדי לקבל החלטות מושכלות. בחינת מדדים מרכזיים כגון שווי הנכסים הנקי (NAV), צמיחת ההון ותשואת השכירות יכולה לספק תובנות חשובות לגבי ביצועי הקרן. בנוסף, השוואת הביצועים ההיסטוריים של הקרן עם מדדי שוק או קרנות דומות יכולה לעזור לאמוד את ההצלחה היחסית שלה.

משקיעים צריכים לזכור כי ביצועי העבר לא תמיד מעידים על תוצאות עתידיות. כפי שצוין בדיון על אסטרטגיות ניהול סיכונים וגיוון, הבטחת תיק מאוזן היטב יכולה למתן תנודות בביצועי ההשקעה.

שאלות נפוצות לגבי קרנות נדל”ן

אילו גורמים על משקיע לקחת בחשבון בעת בחירת קרן נדל”ן?
משקיע צריך לשקול את אסטרטגיית ההשקעה של הקרן, הביצועים ההיסטוריים, רמות הסיכון, גישת הפיזור והניסיון של מנהל הקרן לפני קבלת החלטה. חשוב להתאים את יעדי ההשקעה שלכם למטרות הקרן ולבחון היטב את ביצועי העבר שלה לפני ההשקעה.

כיצד קרנות הנדל”ן משחקות תפקיד בפיזור התיק הכולל?
קרנות נדל”ן מציעות כלי מצוין לגיוון תיק מכיוון שהן מאפשרות למשקיעים להרחיב את אחזקותיהם על פני סוגי נכסים שונים, מיקומים גיאוגרפיים ואסטרטגיות השקעה. פיזור זה מסייע בפיזור סיכונים ובהפחתת ההשפעה הכוללת של ביצועי נכסים בודדים על התיק כולו.