איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – בנדל”ן הכל זה המיקום. המיקום הוא אולי הגורם הקובע ביותר במחיר הסבירות, הזמינות והביקוש לדיור. מיקום נחשק יותר יביא כמעט תמיד למחירים גבוהים יותר בהשוואה לבתים דומים במקומות פחות נחשקים, בואו נלמד איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה – חו״ל או ישראל?
המיקום הוא הגורם העיקרי שיקבע אם נכס הוא השקעה טובה בנדל”ן או לא. עם זאת, רק בגלל שנכס יקר או נמצא באזור במחיר גבוה, זה לא אומר שזו תהיה השקעה משתלמת. לעומת זאת, גם נכסים במחירים נמוכים יותר באזורים במחירים מתונים יותר אינם בהכרח מייצר כסף בטוח. למעשה, נדל”ן הוא כל כך ספציפי למיקום ששכונה אחת בעיר יכולה להיות מצוינת להזדמנות השקעה בעוד ששכונה אחרת היא מקום שכדאי להתרחק ממנו.
בחירת המיקום הלא נכון צפויה להזיק יותר לתוצאות ההשקעה שלכם מאשר רמת ההשקעה שאתם משקיע.
מהו המיקום האידיאלי לקניית דירה להשקעה?
התשובה הכללית היא שהמיקום צריך להיות רצוי לאדם המסוים שאתם מנסה למשוך תוך החזרת רווח לך בו זמנית. האם אתם מחפש מקום טוב למשוך השכרות עונתיות? חפש מיקומים שקרובים למאפיינים ספציפיים לעונה, כגון אתרי סקי, אגמים או חופים. מחפשים למשוך שוכרים להשכרה לכל ימות השנה? חפש מיקומים שבהם זה בדרך כלל משתלם יותר לאנשים לשכור מאשר לקנות בתים.
לפני שאתם צוללים לשוק, אתם צריך להחליט איזה סוג של משקיע נדל”ן אתם רוצה להיות, ולהמשיך עם המטרה הסופית הזו בראש. עם זאת, לא משנה איזה סוג של שוכר אתם מחפש למשוך, יש כמה טיפים כלליים שאתם יכולים לעקוב אחריהם כשאתם מנסה למצוא את המקומות הטובים ביותר לקנות נכס להשקעה בנדל”ן.
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
המפתח להשקעה בנדל”ן הוא מציאת נכסים במיקום שיכול לייצר תזרים מזומנים חיובי, לבנות הון עצמי ולהעריך לאורך זמן. כדי לעשות זאת, עליך לבצע מחקר שוק מעמיק על המיקומים שיהיו הטובים ביותר לכך. המטרה הסופית היא להשקיע למטרות רווח, אבל זה לא בהכרח יגיע מהאזור היקר ביותר.
הנה דוגמה:
- בית של 150,000 ש”ח בעיר א’ מושכר עבור 1,400 ש”ח לחודש.
- בית של 750,000 ש”ח בעיר ב’ מושכר תמורת 3,000 ש”ח לחודש.
למרות שהבית האחד בעיר ב’ יחזיר שכר דירה חודשי גבוה יותר, התשואה תהיה גדולה יותר אם השקעת 750,000 ש”ח במספר נכסים בעיר א’ מאשר בנכס אחד בעיר ב’, כמו:
- חמישה בתים של 150,000 ש”ח בעיר א’ יניבו 7,000 ש”ח לחודש בשכר דירה כולל.
- הבית האחד של 750,000 ש”ח בעיר ב’ יניב 3,000 ש”ח לחודש בשכר דירה כולל.
זה הפרש עצום של 4,000 ש”ח לחודש בהכנסה, עם אותה השקעה כוללת של 750,000 ש”ח.
בחר את השוק הנכון
הצעד הראשון הוא מציאת השוק הכללי המתאים להשקעה בנדל”ן. זהו המפתח למציאת הזדמנויות רווחיות. לפני שאתם בכלל מתחילים להסתכל על נכסים ספציפיים, אתם צריכים למצוא שוק שמתאים לרווח.
לשם כך, עליכים לחפש שוק חזק בארבעת התחומים הבאים:
- צמיחה בשוק
- שוק העבודה
- ערכי הבתים
- תעריפי שכירות
צמיחה השוק
באופן אידיאלי, תמצאו שוק שמתאים לצמיחה עתידית. אתם יכולים לצמצם את החיפוש שלכם על ידי מחקר אם אזור צפוי לגדול או לרדת באוכלוסיה בעתיד. אתם רוצים למצוא שוק שאליו אנשים עוברים, ולא שוק שבו אנשים עוברים ממנו.
גידול באנשים יביא בסופו של דבר להמשך הביקוש לדיור להשכרה. זה לא רק יבטיח לכם יבול גדול של שוכרים פוטנציאליים, אלא שהכנסות השכירות שלכם יגדלו בזמן שערך הבית שלכם יעלה. גידול באוכלוסיה מוביל לרוב לגידול בהשקעות גם באזור, בדמות תשתיות, חינוך ומקומות עבודה – כולם תורמים להגדלת הערך להשקעה שלכם.
שוק העבודה
אנשים עוברים לאזורים שיש בהם הזדמנויות תעסוקה. ככל שהזדמנויות רבות יותר, וההזדמנויות מגוונות יותר, כך ייטב.
אחת הדרכים להבין לאילו שווקים יש שוק עבודה חזק היא להסתכל על שיעורי האבטלה בעבר ובהווה. זה יראה לכם אם לאזור הייתה צמיחה ויציבות בעבודה קבועה, או אם באזור היה עלייה ולאחר מכן חבורה של הפוגות. יציבות תעסוקתית וצמיחה בעבודה הם אינדיקטורים מצוינים לביקוש עתידי לדיור להשכרה.
ערכי הבתים
גם אם המטרה שלכם היא לרכוש נכס להשכרה, חשוב שההשקעה שלכם תגדל עם הזמן. ודא שהמחיר שתצטרכו לשלם עבור נכס שווה את המחיר. קחו בחשבון את העלויות של לא רק רכישת הנכס אלא גם עלויות עבור שיפוץ, ביטוח, אחזקה וארנונה.
מחירי שכירות
ההערכה המקדימה הסופית שעליכם לעשות היא האם אזור מייצר תעריפי שכירות שיביאו להשקעה סולידית, עם תזרים מזומנים חיובי. שוק עשוי להתגלות חזק בשלושת התחומים הראשונים, אבל אם הוא לא תומך בתעריפי שכירות טובים, אז יהיה קשה להגיע לתשואה הרצויה.
אתם יכולים להשתמש בכלים מקוונים כדי להעריך את שווי ההשכרה של כל נכס מגורים במיקום נתון, הן לשוק הנוכחי והן לעתיד. לאחר מכן, אתם יכולים להשתמש בערך זה כדי לקבוע אם ההכנסה שאתם יכולים לצפות להניב תביא להשקעה רווחית.
